Auteur/autrice : Marie Armand

Après le 17 rue Saint-Georges, qui a accueilli la boutique 28lunes en octobre dernier, c’est au tour du 12 rue de Penhoët d’entrer dans une nouvelle phase : celle de l’appel à projets, auprès de futurs commerçants qui occuperont bientôt ces locaux.

Un peu d’histoire pour commencer. Depuis 2011, notre Opération a pour mission de réhabiliter les immeubles du centre ancien de Rennes. Au pied de ces bâtisses, des commerces y sont installés depuis toujours. Une activité que nous avons à cœur de dynamiser et de développer dans les rues du centre historique : c’est pourquoi notre Opération a été étoffée en 2016 d’une mission commerce, pilotée par Hélène Ribierre.

Au total, une trentaine de rez-de-chaussée d’immeubles anciens auront trouvé leur activité commerciale dans les années à venir. En attendant la fin des travaux, les hermines Bonne Kozh occupent les lieux, et quitteront progressivement ces adresses — à l’image du 17 rue Saint-Georges, où elles ont fait place à 28lunes, une boutique dédiée aux cycles de la femme. Ce commerce, créé par Fabienne Bouraud, a été retenu par le jury de sélection suite à un appel à projets lancé fin 2021. C’est désormais au tour du 12 rue de Penhoët, un immeuble réhabilité depuis peu, de s’inscrire dans ce cycle d’appel à projets. Présentations.

À la découverte du 12 rue de Penhöet

Poussons la porte de ce local commercial, situé dans une rue emblématique de Rennes — et qui jouxte l’une des plus petites maisons du centre ancien, au numéro 10.

Côté surface, le rez-de-chaussée compte 24 m², auxquels s’ajoutent 19 m² en sous-sol — deux pièces accessibles au public. En complément, ce local dispose d’une réserve de 9,7 m², ainsi qu’un WC non PMR (personne à mobilité réduite).

L’appel à projets en bref

Pour cette adresse, les porteurs de projets devront proposer une activité de commerce de détail à destination des particuliers, à l’exclusion, entre autres, des activités de restauration, restauration rapide et petite restauration.

Le concept retenu sera :

• Qualitatif, pérenne, répondant aux besoins des usagers du centre-ville et des visiteurs ;
• Singulier, nouveau, et complémentaire à l’offre existante ;
• Hybride pouvant associer des activités complémentaires ;
• Capable de fidéliser la clientèle aussi bien de proximité que de passage ;
• Accessible au plus grand nombre avec un ticket moyen le plus adapté à toutes les cibles (étudiants, actifs, habitants…) ;
• Adapté aux attentes nouvelles des consommateurs ;
• Compatible avec le caractère habité de la rue et de l’immeuble dans lequel le local se situe ;
• Couvrant une amplitude d’ouverture suffisamment large pour participer à l’animation des lieux au fil de la journée afin de concourir à la vie de quartier.

L’appel à projets est ouvert du lundi 6 février au vendredi 31 mars 2023.

Vous souhaitez candidater ? Nous vous invitons à consulter l’appel à projets (ainsi que l’annexe 1 et l’annexe 2) : critères, modalités et contacts y sont détaillés.

Pour rester informé sur les futurs appels à projet, vous pourrez suivre nos actualités sur ce site web et nos réseaux sociaux — Facebook et Instagram.

Le 21 janvier dernier marquait la première rencontre de notre concertation avec les citoyens sur les six piliers de notre Opération — à découvrir dans le détail sur cette page. Une journée organisée en deux temps pour explorer avec les participants les enjeux de la réhabilitation des bâtisses anciennes à Rennes. Retour en mots et en images.

Un forum pour rencontrer les acteurs de notre Opération 

Au total, plus d’une vingtaine d’experts sont mobilisés depuis plus de 10 ans au sein de notre Opération Rennes Centre ancien, pour accompagner les projets de réhabilitation. Des experts qu’une centaine de citoyens ont pu rencontrer pendant toute la matinée du 21 janvier, à la salle du Jeu de Paume, pour découvrir leurs missions et échanger avec eux. À savoir :

• Le Service Départemental d’Incendie et de Secours d’Ille-et-Vilaine (SDIS 35) sur la sécurité des biens et des personnes, notamment la sécurité incendie ;
• Le service santé environnement de la Ville de Rennes pour la lutte contre l’habitat indigne et insalubre ;
• L’Unité Départementale de l’Architecture et du Patrimoine d’Ille-et-Vilaine (UDAP 35) et l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) pour la préservation du patrimoine ;
• La mission commerce de notre Opération, sur l’offre commerciale à venir au pied des immeubles réhabilités ;
• Et la direction quartier centre pour répondre à tous les sujets plus larges, à l’échelle du centre-ville.

Enfin, les élus de la Ville de Rennes et de Rennes Métropole (Didier Le Bougeant, élu Quartier Centre à la ville de Rennes, Marc Hervé, conseiller municipal de Rennes, et Honoré Puil, Vice-président Rennes Métropole habitat-logement et gens du voyage) sont revenus sur l’histoire, les enjeux et les ambitions de notre Opération pour les années à venir lors d’une table ronde — à laquelle ont participé Sandra Le Dévéhat, Architecte des Bâtiments de France, et le lieutenant Sébastien Thomas, du SDIS 35. Une matinée riche en temps forts, poursuivie par une visite d’immeubles dans le centre ancien de Rennes.

Des visites pour toucher du doigt les enjeux du centre ancien à Rennes

Pour cette journée placée sous le signe de l’échange et de la pédagogie auprès de tous les Rennais, nous avons donc animé une visite de deux heures dans cinq bâtisses du centre ancien — avant et après réhabilitation.

100 participants ont déambulé dans les rues de Rennes samedi 21 janvier dans l’après-midi, répartis en cinq groupes pilotés par nos responsables d’opérations. Ainsi, nous avons pu illustrer par l’exemple la complexité de notre mission : préserver le patrimoine rennais tout en assurant la sécurité de ses habitants, l’habitat digne, l’accès à la propriété et à la location en centre-ville, mais aussi englober les exigences de performances énergétiques et l’offre commerciale dans ces bâtisses réhabilitées. Des piliers que nous devons conjuguer pour chaque immeuble, en lien avec son histoire architecturale, les contraintes du bâti et les situations personnelles des copropriétaires.

Partagez vos idées et vos témoignages sur la Fabrique Citoyenne

2023 marque le début d’une troisième phase pour notre Opération, avec pour objectif de réhabiliter 100 immeubles supplémentaires d’ici 2030. Cette nouvelle étape, nous voulons la coconstruire avec les Rennais, pour enrichir notre mission de leur regard et de leur retour d’expérience.

C’est pourquoi vous pourrez partager vos idées et vos témoignages sur chacune des six thématiques qui sont autant de piliers pour notre Opération, sur le site de la Fabrique Citoyenne jusqu’à fin avril.

D’autres temps forts sont prévus dans les semaines à venir : deux expositions photos sur des places publiques rennaises, et une visite d’immeubles anciens (qui affiche déjà complet).

Merci pour votre participation !

Ce sont d’ailleurs les premières hermines Bonne Kozh à céder leur place à une boutique dans le centre ancien de Rennes — et pas n’importe laquelle : ce commerce est l’un des premiers en France à proposer une offre de produits éthiques et responsables en lien avec les cycles de vie de la femme. Retour sur ce projet audacieux et innovant, accompagné par la mission commerce de l’Opération Rennes Centre ancien.

Depuis 2011, notre Opération a vocation à réhabiliter les immeubles en copropriétés du centre ancien de Rennes, pour préserver le patrimoine historique de notre ville, éradiquer  l’habitat digne et assurer la sécurité de leurs habitants. Au pied de certaines bâtisses lourdement dégradées, des commerces vacants sommeillent en attendant la fin des travaux. Notre mission commerce vise notamment à engager la réhabilitation de ces commerces, à les remettre sur le marché en facilitant  l’implantation de nouvelles activités en cohérence avec la stratégie commerciale de la ville de Rennes.

Pour animer ces vitrines, des hermines blanches se sont installées fin 2019 dans une quinzaine de rez-de-chaussée. Au 17 rue Saint-Georges, les hermines ont discrètement quitté ce bâtiment réhabilité dans le cadre de l’opération, qui accueille depuis peu une nouvelle activité commerciale dédiée à la féminité.

Un appel à projets pour détecter les pépites 

En septembre 2021, nous lancions un appel à candidatures pour inviter les porteurs de projet à postuler pour cette nouvelle adresse rennaise. Sur les 15 réponses pré-qualifiées par Territoires et la ville de Rennes, 3 ont été retenues par le jury.

Les critères :

• La qualité et la pérennité du projet ;
• La singularité de l’offre ;
• Le caractère hybride (c’est-à-dire la capacité à associer des activités complémentaires) ;
• La capacité à fidéliser la clientèle ;
• L’accessibilité au plus grand nombre ;
• L’adaptation au contexte sanitaire et aux nouvelles attentes des consommateurs ;
• La compatibilité avec le caractère habité de la rue ;
• L’amplitude d’ouverture suffisamment large pour contribuer à l’animation de la rue.

Les futurs commerçants ont ensuite été rencontrés à l’occasion d’un entretien composé d’élus, du service commerce de Rennes Métropole et de la direction de Territoires, pour ne retenir qu’un seul concept : celui de la boutique 28lunes, de Fabienne Bouraud.

À la découverte de 28lunes

Si Fabienne Bouraud fait ses premiers pas en tant que commerçante, elle a conseillé et accompagné des porteurs de projets pendant plus de 30 ans. L’idée de 28lunes a germé à la faveur d’échanges avec ses filles, qui manifestaient à la fois leur souhait et leurs difficultés à acheter des produits éthiques pendant leurs règles. Fabienne partage : « mes filles m’ont permis d’associer ma conscience écologique — déjà bien ancrée — et tout ce qui concerne le rapport a la féminité. »

D’un premier constat, Fabienne mûrit son projet pendant plus d’un an. Elle veut alors créer « un véritable cocon dédié à la naturalité et à la féminité pour toutes les femmes soucieuses de l’environnement et de leur santé. » Ainsi, elle étoffe son offre multimarques pour couvrir les différentes étapes de la vie d’une femme, de l’adolescence à la ménopause, en passant par la maternité. Ses produits de protection et de bien-être sont made in France, écologiques, non toxiques, durables et à prix juste. Elle souligne : « Ce lieu se veut être aussi un rendez-vous d’inclusion, de sororité et de conseils pour aborder à tout âge et quel que soit son sexe, les questions autour de la féminité. »

Un concept novateur en France, qui a pu voir le jour grâce à notre Opération !

Accompagner les commerçants

Au-delà des différentes étapes formalisées de l’appel à projet, notre mission commerce a entre autre, vocation à guider ces entrepreneurs au moment de leur installation en lien avec le développement de leur activité. C’est tout d’abord conseiller dans l’aménagement du local, dans une rue emblématique de Rennes, au pied d’un immeuble patrimonial et dans le respect des normes ERP et du règlement du plan de sauvegarde et mise en valeur liées au secteur du centre ancien. Des enjeux que nous connaissons bien, et que nous avons partagés avec Fabienne Bouraud lors des travaux d’aménagement du local avec son agence d’architecture 19 degrés.

Autre atout : Hélène Ribierre, responsable de la mission commerce au sein de notre Opération, a elle aussi été commerçante avant de nous rejoindre. Une connaissance fine du quotidien de ces entrepreneurs, qu’elle a mis à profit pour aiguiller Fabienne dans son projet.

La commerçante conclut : « bénéficier d’un emplacement privilégié à Rennes avec un budget accessible pour ceux qui se lancent, tant pour les travaux que pour le pas de porte, avoir la confiance et le soutien de Territoires Publics et de la ville de Rennes ont été précieux pour créer ma boutique et faire connaitre mon concept. » Bon succès à vous Fabienne !

C’est une étape incontournable : le diagnostic des immeubles du centre ancien est l’occasion de faire le point sur l’histoire des bâtiments, leurs pathologies, et bien sûr les travaux à réaliser. Dans le cadre de notre Opération, c’est aussi accompagner les propriétaires dans les choix à opérer, offrir aux occupants un lieu de vie digne, habitable et conforme aux normes de sécurité, le tout en respectant le patrimoine architectural rennais. Des piliers essentiels, revus dans le détail par chacun des experts partenaires de l’Opération Rennes Centre ancien.

Piloté et préparé par le maître d’œuvre choisi par la copropriété, ce diagnostic est réalisé en lien avec notre responsable d’opération en charge de l’immeuble et nos partenaires : l’ABF-UDAP, le SDIS 35, le Service Santé Environnement de la ville de Rennes et l’ANAH. Les conclusions du diagnostic sont ensuite présentées aux copropriétaires par leur syndic et font l’objet d’un comité technique sur site. Lors de cette visite, tous les acteurs de l’Opération sont présents pour appréhender l’état de l’immeuble dans son ensemble, expliquer les travaux à effectuer, trouver des solutions pour faire coïncider sécurité, habitabilité et patrimoine.

Ausculter la structure des bâtiments

Les immeubles du centre ancien de Rennes ont traversé les siècles, accueillant au fil des décennies habitants et commerçants. Ces bâtisses ont fait l’objet de modifications qui ont souvent fragilisé leur structure. C’est le cas des divisions d’étages ou de combles en logements, avec l’ajout d’autant de sanitaires et de salles d’eau pesant sur l’ossature des bâtiments. Parfois, ce sont des choix d’aménagements impactant des éléments porteurs qui ont généré des désordres structurels : nouvelles fenêtres, découpe d’une poutre pour y installer des équipements dans un commerce, suppression des cheminées entre autres.

Par ailleurs, le bois est omniprésent dans ces bâtisses — y compris dans celles en pierre construites au XVIIIe, après le grand incendie de 1720. C’est d’ailleurs une caractéristique rennaise : le bois était un matériau moins coûteux que la pierre qu’il fallait acheminer, alors que la ressource abondait dans les forêts avoisinantes. Si le bois est un matériau durable et résistant, il nécessite un entretien et des enduits appropriés pour éviter l’installation de l’humidité. Car l’eau est la principale cause de sa dégradation.

Cave, cage d’escalier, logements, combles : l’architecte examine l’immeuble dans le détail pour identifier les risques structurels et les pathologies à traiter.

Assurer la sécurité incendie et la secourabilité des habitants

Avec un départ de feu tous les cinq jours à Rennes, la prévention des risques incendie et la secourabilité des occupants sont primordiaux. Ici, le SDIS 35 (le Service Départemental d’Incendie et de Secours d’Ille-et-Vilaine) s’attache à vérifier que chaque appartement soit accessible aux sapeurs-pompiers en cas d’intervention, mais aussi de la sécurité incendie des logements, commerces et parties communes — coupe-feu et évacuation des fumées notamment est bien respectée. Une étude qui porte jusqu’aux murs mitoyens avec d’autres immeubles, pour s’assurer de leur recoupement au feu et ainsi éviter la propagation de l’incendie à l’échelle d’un ilot ou ensemble d’immeubles. Le SDIS 35 s’assure enfin de la sécurité des garde-corps sur les fenêtres et dans les cages d’escalier, et de la conformité des réseaux gaz et électricité.

Lors de la visite de présentation du diagnostic, chacun de ces points est passé en revue, pour acter des travaux indispensables à réaliser, et proposer des solutions parfois sur mesure pour mêler prévention, sécurité et respect du patrimoine.

Examiner l’habitabilité des logements

Les divisions de logements existants ou de combles en plusieurs appartements, le manque d’entretien des parties privées et communes ont mené à l’émergence d’habitats indignes dans le centre ancien de Rennes. Surface habitable, hauteur de plafond, luminosité, sécurité, équipements sanitaires, qualité de l’air : autant de critères indispensables pour la vie quotidienne des occupants. Une mission confiée au Service Santé Environnement de la Ville de Rennes, qui valide la conformité des logements au règlement sanitaire départemental.

Là aussi, le Service Santé Environnement est présent au comité technique dédié au diagnostic pour étudier ces différents critères avec l’ANAH. Le plus souvent, ces visites se réalisent dans les parties communes des immeubles lorsqu’ils sont habités. Dans le cas où le maitre d’œuvre missionné par la copropriété aurait identifié des points à vérifier par le Service Santé Environnement, une visite complémentaire peut être organisée avec les propriétaires et les locataires. Ainsi, le diagnostic de l’immeuble peut être affiné, pour préciser les travaux à effectuer.

Préserver le patrimoine du centre ancien

Le périmètre de notre Opération est dédié au centre ancien de Rennes, où sont installées de nombreuses bâtisses séculaires, notamment des maisons à pans de bois. S’il a été envisagé avant les années 60 de raser certains de ces immeubles au profit de constructions contemporaines, le centre ancien est aujourd’hui préservé et protégé par un Site Patrimonial Remarquable. L’ABF, au sein de l’UDAP, a pour mission de faire le trait d’union entre le passé, le présent et le futur de l’histoire architecturale rennaise. Autrement dit, les choix opérés par l’ABF doivent respecter le patrimoine, tout en écrivant une nouvelle page dans l’histoire de chacun de ces bâtiments réhabilités. C’est par exemple ajouter un ascenseur dans une bâtisse du XVIIe pour faciliter son accessibilité, ou installer des dispositifs de sécurité pour assurer la secourabilité des logements.

Ainsi, l’ABF a pour mission de préciser dans le diagnostic les éléments patrimoniaux à conserver — des façades à la structure jusqu’aux toits, des escaliers aux menuiseries —, en les adaptant aux exigences des normes et au quotidien de ses habitants.

Faciliter le financement des travaux

Patrimoine, habitabilité, sécurité : le diagnostic partagé aux copropriétés fait état des travaux à réaliser pour réhabiliter l’immeuble concerné. Des travaux discutés avec les copropriétaires, au travers de leur syndic en lien avec le maitre d’œuvre missionné et le responsable d’opération dédié côté Rennes Centre ancien. Un indispensable triptyque qui aura à cœur d’avancer de concert pendant toute la durée du projet, et de réfléchir aux solutions les plus optimales pour limiter le budget à allouer à la réhabilitation. Ce diagnostic précise les travaux obligatoires pour obtenir les financements publics de l’ANAH et de Rennes Métropole. Des subventions qui prennent en charge au minimum 30% du montant des travaux, et au-delà selon la situation de chaque copropriétaire — ressources, conventionnement du logement notamment.

Ce diagnostic est un formidable outil : il permet de prendre le pouls du bâtiment, de découvrir son patrimoine et de le préserver, d’identifier les meilleures solutions pour le réhabiliter et d’accéder à des aides financières. Le tout, accompagné d’experts dans chacun de leur domaine, dans l’intérêt des propriétaires, des habitants et de l’histoire de Rennes.

Le patrimoine architectural rennais est intimement lié au bois : dans les maisons dites à pans de bois bien sûr, mais aussi dans celles construites en pierre après le grand incendie de 1720. Un matériau capable de traverser les siècles sans prendre une ride s’il est préservé de l’humidité et respecté dans sa structure lors des différents aménagements envisagés — ce qui n’a malheureusement pas toujours été le cas, et a en partie mené à la création de notre Opération.

Le bois est partout dans le centre ancien : des murs aux planchers jusqu’aux toits, dans les bâtisses du XVe au XIXe siècle. Une présence qui s’explique par la ressource : le bois abondait à Rennes grâce à ses nombreuses forêts avoisinantes, alors qu’il fallait acheminer le schiste, le granit ou le calcaire — des matériaux éloignés, lourds et coûteux à transporter.

Aussi, l’architecture de nos maisons a longtemps privilégié le bois, alors même qu’il était remplacé par du métal dans d’autres villes comme Paris. Si le grand incendie de 1720 a profondément modifié le visage du centre ancien de Rennes, le bois restera un matériau de choix dans la reconstruction des quartiers détruits — y compris dans les nouvelles maisons en pierre, alors en poupe à proximité du Parlement.

Suite à cet incendie, les poutres et éléments ayant échappé aux flammes sont réemployés dans les maisons à pans de bois à rénover. C’est pourquoi on retrouve des poteaux dont les mortaises (c’est-à-dire les entailles prévues pour y insérer une autre pièce de bois) n’ont aucune utilité. D’ailleurs, lors des diagnostics en amont des travaux de réhabilitation, il n’est pas rare d’identifier des bois plus anciens que la date connue de construction du bâtiment.

Un matériau solide, à préserver de l’humidité

… et de l’homme ? Ou plutôt de l’intervention humaine qui, au fil des décennies et des siècles, rénove à son goût ces bâtisses séculaires. Des travaux qui affectent leur structure, pour parfois mener à de lourds déséquilibres et à des dangers imminents pour ses occupants.

Il n’est pas rare de constater dans nos visites qu’un élément porteur a été sectionné, qu’une fenêtre plus grande que l’originale a été installée sans respecter le bâti. Ou que la pose d’une dalle béton dans une salle de bain a généré à la fois un poids supplémentaire pour la structure, et des infiltrations d’eau persistantes. Enfin, les belles façades à pans de bois cachent parfois des enduits récents, inadaptés au bois car ils retiennent l’humidité — que le bois abhorre, en plus de ses effets néfastes sur la santé des occupants.

L’Opération Rennes Centre ancien à la rescousse

Depuis 10 ans, nous œuvrons à réhabiliter le centre ancien, dans l’intérêt des habitants, des Rennais, des copropriétaires, du patrimoine architectural et historique de la capitale bretonne. Rennes Métropole nous a d’ailleurs consacré une belle vidéo il y a peu, à voir ou revoir.

Première étape avant de lancer les travaux : le diagnostic effectué par l’architecte en lien avec tous les partenaires de l’Opération, qui identifiera les problèmes majeurs du bâtiment (structure, façade, couverture…) et proposera une organisation des travaux à mener par tous les corps de métiers sollicités — ici, les charpentiers. Des artisans qui visiteront le chantier en amont, pour recenser les bois dégradés à changer, et les éléments sains à conserver.

A ce sujet, le collectif L’Œilleton a réalisé une série de vidéos dédiée aux savoir-faire et au quotidien des artisans missionnés dans le centre ancien de Rennes. Après les maçons dans « Premières Pierres », les charpentiers sont à l’honneur du second épisode intitulé « Mikado », à visionner ici 👇

Crédit photo (image en une) : Noé C. Photography pour Destination Rennes.

Depuis 10 ans, notre Opération œuvre pour le centre ancien de Rennes, son patrimoine et ses habitants, aux côtés de nos partenaires et des copropriétaires. Une décennie de projets de réhabilitation et de mobilisation sur le terrain, que nous sommes fiers de voir en images dans la vidéo réalisée par Marion Le Duin pour Rennes Métropole. Action !

Dans cette vidéo, vous pourrez découvrir ou redécouvrir les acteurs engagés au quotidien dans notre Opération : le Service santé et environnement de la ville de Rennes, les syndics, l’ABF, les sapeurs-pompiers avec le SDIS 35, les architectes et bien sûr les copropriétaires. Tour à tour, chacun présente ses missions et son regard sur notre OPAH-RU.

Dès les premières minutes de ce reportage, Nathalie Appéré, maire de Rennes, pose le décor : « la lecture du rapport [NDLR : Tattier, en 2009] est un choc, parce qu’on était loin d’imaginer que derrière les façades patrimoniales, il y avait en réalité un niveau de dégradation du bâti extrêmement important. »

Plus loin, Mélanie Barchino revient sur les objectifs de notre Opération, au-delà de la préservation du patrimoine et de la sécurité des habitants : « Il s’agit aussi de produire une offre de logement abordable et diversifiée à travers trois axes :

• – maintenir les propriétaires occupants en place (ils ne sont que 14% dans le centre historique), mais aussi attirer d’autres propriétaires occupants sur le centre-ville.
• – pratiquer du logement conventionné, du logement maîtrisé, c’est-à-dire plafonné, de manière à réguler le marché immobilier, mais aussi de permettre à des ménages plus modestes de se loger en centre-ville.
• – le dernier axe, relève de la restructuration de logements puisque dans le centre-ville de Rennes, aujourd’hui, on compte 63% de petits logements (studio et T1). L’objectif est de produire une offre nouvelle, plus grande, pour accueillir d’autres profils de ménages. »

La suite en images dans cette belle vidéo !

A noter : d’autres vidéos, notamment celles du Collectif L’Oeilleton, sont également à consulter sur la chaîne Youtube de Territoires 👀

Nos partenaires sont au cœur de notre Opération, et participent à son succès par leur expertise pointue, leur complémentarité et leur engagement sans faille : quand l’ABF s’attache à préserver le patrimoine architectural, le Service Santé Environnement s’assure de l’habitabilité des logements, les syndics informent en continu les copropriétaires, le SDIS 35 œuvre à garantir la sécurité des bâtiments historiques et de leurs habitants. Voici le portrait du Service Départemental d’Incendie et de Secours d’Ille-et-Vilaine, éclairé du témoignage du lieutenant Sébastien Thomas.

Un suivi de projet, de l’amont à l’aval

Comme tous les acteurs engagés dans notre Opération, le SDIS 35 intervient de la phase d’étude jusqu’à la livraison du bâtiment réhabilité. En amont, le maître d’œuvre réalise un diagnostic complet. Le SDIS 35 s’assure alors de la secourabilité des habitants et de la conformité aux normes de sécurité, pour faire l’inventaire des travaux prioritaires. Ces préconisations sont ensuite prises en compte par le maître d’ouvrage et le maître d’œuvre pour envisager une ou plusieurs options, à valider par l’ensemble des acteurs lors de la présentation de l’avant-projet — notamment par les Architectes des Bâtiments de France et le Service Santé Environnement.

Des échanges peuvent avoir lieu entre les différentes parties prenantes pour formuler une réponse qui englobe à la fois la conservation du patrimoine, la réhabilitation du bâti et la sécurité incendie. Une fois la solution la mieux adaptée retenue, le permis de construire est déposé. Le SDIS 35 suit de près l’avancée des chantiers à chaque comité technique, jusqu’à la livraison de l’immeuble réhabilité.

L’enjeu de la perméabilité et du recoupement au feu

Il suffit de déambuler dans les rues du centre ancien de Rennes pour remarquer les belles maisons à pans de bois préservées du grand incendie de 1720. Des bâtisses qui restent vulnérables au feu, du fait de leur architecture. Si le bois est un matériau inflammable, les bâtiments contigus sont rarement isolés du feu entre eux, ou équipés des installations nécessaires pour favoriser l’intervention des sapeurs-pompiers.

En conséquence, l’une des priorités du SDIS 35 est de s’assurer de l’isolement des immeubles vis-à-vis des tiers contigus. Dans ce cas précis, les sapeurs-pompiers préconisent d’ajouter des parois résistantes au feu, de consolider les ossatures bois par des matériaux comme le fermacell (des panneaux de fibres-gypse) ou encore des “remplis terre”, plus organiques et naturellement coupe-feu. L’accès des cœurs d’ilots est aussi un enjeu systématiquement étudié.

Même chose dans les parties communes, où des portes coupe-feu peuvent être installées à chaque niveau, équipées de ferme-porte pour éviter à la fois l’inhalation de fumée et la propagation de l’incendie — de quoi gagner de précieuses minutes avant l’arrivée des sapeurs-pompiers sur site.

Les solutions pour améliorer la secourabilité des habitants du centre ancien

Selon l’architecture originelle de l’immeuble et les modifications réalisées par ses prioritaires au fil du temps, plusieurs options sont possibles pour préserver le patrimoine historique de notre capitale bretonne, et assurer la sécurité des Rennais. Parmi les plus fréquentes :

• – Le remembrement consiste à regrouper différents lots en un seul. Elle est envisagée lorsque des appartements ont été divisés en plusieurs logements, devenus non secourables.

• – L’escalier à l’air libre est privilégié lorsque le bâtiment dispose de coursives ayant été refermées. Le SDIS 35 préconise alors la réouverture de cette façade sur l’extérieur, pour évacuer la fumée et secourir les habitants. Il s’agit ici d’un retour à l’état d’origine, en lien avec l’ABF.

• – L’Espace d’Attente Sécurisé (EAS) est un local équipé de portes et de parois coupe-feu, dans lequel les occupants d’appartements non secourables peuvent attendre les sapeurs-pompiers à l’abri du feu. Cet espace doit disposer d’un point d’ouverture sur une rue accessible aux engins d’incendie.

• – L’échelle extérieure facilite l’évacuation des habitants, en permettant aux sapeurs-pompiers d’accéder aux appartements depuis l’extérieur.

Parce que chaque bâtiment est unique, certains cas de figure nécessitent d’imaginer des réponses sur-mesure, dans le respect de leur histoire architecturale — comme cette potence rue Saint Melaine, que vous ne retrouverez nulle part ailleurs. Des solutions nées de la collaboration de nos partenaires, qui apportent leur spécificité technique à notre Opération. Une belle synergie, au service du patrimoine rennais et de ses habitants !

D’ici 2023, notre opération ambitionne de réhabiliter 150 copropriétés et plus de 1 000 logements supplémentaires dans le centre ancien de Rennes. Pour mener à bien ce projet d’envergure, notre équipe mobilise six Responsables d’Opérations au quotidien — dont Marion Cousquer. Voici son portrait.

Tout droit venue de Lille où elle s’occupait déjà des quartiers anciens dégradés, Marion Cousquer travaille aujourd’hui en binôme avec Karine Guégan. Toutes deux suivent les immeubles en cours de réhabilitation situés dans les rues emblématiques de la ville : Saint-Georges, Nemours ou encore Penhoët.

Se mobiliser sur le terrain

Dans la cadre du volet incitatif, nos équipes font un travail de prévention visant à sensibiliser les copropriétaires d’immeubles du centre ancien. En effet, un entretien régulier des bâtiments évite le recours à de lourds travaux, dans l’intérêt des occupants comme des propriétaires, et plus largement du patrimoine historique du centre ancien. De façon générale, les Responsables d’Opérations sont sollicités directement par les syndics et les copropriétés.

Afin d’acquérir une meilleure connaissance du centre-ville et des immeubles qui le composent, nos équipes participent régulièrement à des visites sur site — à la demande de propriétaires, de syndics ou à l’initiative du service Santé et Environnement de la Ville, notre partenaire.

Ces visites sont l’occasion d’observer l’état des immeubles, dans ses parties communes jusqu’aux appartements. Si des défauts structurels, des pathologies, des conditions d’insalubrité ou de logement indigne sont constatés, nos équipes entrent alors en contact avec les syndics et les copropriétaires pour proposer des solutions et un accompagnement ciblé.

Suivre les projets de réhabilitation

Une autre mission des Responsables d’Opérations ? Accompagner les projets tout au long du processus de réhabilitation, et assurer un suivi global de chaque immeuble. Pour conseiller au mieux syndics et copropriétés, Marion Cousquer participe aux assemblées générales, anime les réunions d’information en amont des travaux puis les comités techniques. Une fois la visite de recevabilité effectuée, un diagnostic complet dresse un panorama des rénovations à prévoir.

De la définition du programme jusqu’à la réception des travaux, les Responsables d’Opérations assurent le suivi des projets de A à Z. Ainsi, ils épaulent les copropriétaires dans leurs démarches administratives et réunissent les différents acteurs : syndic de l’immeuble, Service Départemental d’Incendie et de Secours d’Ille-et-Vilaine (SDIS), Unité Départementale de l’Architecture et du Patrimoine (UDAP), Architecte des bâtiments de France, Service Santé et Environnement de la ville. Au quotidien, Marion Cousquer fait le lien entre toutes ces parties prenantes, qui sont les garantes du succès de l’Opération.

Véritable médiatrice, Marion Cousquer apprécie particulièrement ce rôle de coordinatrice, où l’écoute et la polyvalence sont requises : “ Ce qui me plait, c’est l’interaction avec l’ensemble des partenaires techniques. Chacun a son angle de vue, et cela donne parfois lieu à des discussions passionnantes. Ces échanges sont indispensables, car ils conduisent à des projets de réhabilitation de qualité ”.

Aider les propriétaires dans l’entretien des logements

Si l’OPAH vise à réhabiliter la structure globale des bâtis anciens et à sécuriser les bâtiments, Marion Cousquer est aussi amenée à rencontrer les propriétaires qui souhaitent réaliser des travaux dans les parties privatives. Dès lors qu’une demande est transmise sur le site dédié de l’ANAH, et conforme aux critères d’éligibilité, une visite est programmée pour prendre connaissance des travaux à envisager. En effet, les subventions de l’ANAH et de Rennes Métropole peuvent être attribuées pour améliorer les conditions d’habitat : adaptation pour les personnes âgées ou à mobilité réduite, mise en conformité du logement, réduction de la consommation énergétique, etc.

“ De manière générale, nous sommes facilitateurs de projets. Nous accompagnons les copropriétaires dans leurs démarches pour obtenir des subventions. Pour autant, nous avons une certaine neutralité : au même titre que nous ne fixons pas le montant des travaux, nous ne décidons pas de l’attribution des aides ”, souligne Marion Cousquer.

Œuvrer pour la préservation du bâti ancien

Pour Marion Cousquer, prendre part à la sauvegarde et la mise en valeur du patrimoine rennais est à la fois passionnant et gratifiant : “ Au quotidien, j’ai vraiment un sentiment d’utilité publique. Mon métier a un lien très intéressant avec l’habitat, qui est un sujet central dans la vie de tous les citoyens.”

Vous l’aurez compris, les Responsables d’Opérations occupent un rôle clé dans notre projet : sensibiliser les propriétaires, les accompagner dans leurs démarches et coordonner l’ensemble des partenaires. Avec toujours pour objectif de contribuer chaque jour à préserver les architectures emblématiques de la ville, tout en améliorant les conditions de vie des Rennais.

Savez-vous que la rue du Pré Botté n’a pas toujours eu la configuration que nous lui connaissons ? Surplombée par le bâtiment de la rédaction de Ouest France, elle doit son nom à un ancien pré, qui s’étendait jusqu’à la rue Jules Simon. Aujourd’hui, c’est un passage incontournable du centre-ville. Connaissant son potentiel, les hermines ont choisi de s’y installer, au numéro 16 plus précisément. Récit.

La genèse de la rue du Pré Botté

À l’origine, le Pré Botté bordait donc la Vilaine. Cette prairie se trouvait au niveau de l’actuelle cale de débarquement, entre les ponts de Berlin et de Nemours.

Devenue une rue, aménagée et urbanisée, dans les années 1600 et 1700, on l’appelait alors la rue Jumelle. À cette époque, elle pâtissait d’une mauvaise fréquentation. Aujourd’hui, la rue du Pré Botté est foulée par des milliers de passants chaque jour, des passagers des transports en commun aux particuliers qui travaillent ou habitent sur l’une ou l’autre des rives.

Le caractère historique des bâtiments de la rue du Pré Botté

Si, comme de nombreux Rennais, vous pensez que le centre ancien et le périmètre du secteur sauvegardé de la ville se cantonnent à la rive droite, détrompez-vous ! La rue du Pré Botté en fait également partie, tout comme celle du capitaine Alfred Dreyfus, par exemple, où nous avons été amenés à intervenir pour préserver le patrimoine. Si ces adresses ne sont pas incluses dans les délimitations du Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur, elles n’en demeurent pas moins intéressantes et doivent donc être respectées d’un point de vue architectural et historique.

Les immeubles qui ornent la rue du Pré Botté revêtent en effet un caractère patrimonial. Ils ont été érigés entre les XVIIe et XIXe siècle et conjuguent des modes constructifs documentés et à préserver, à l’instar des pans de bois, comme c’est le cas au numéro 16.

Derrière la façade du 16 rue du Pré Botté…

Si les hermines ont élu domicile à cette adresse, c’est parce que nous avons fait l’acquisition d’un local en rez-de-chaussée pour accompagner la réhabilitation de la copropriété… et encadrer une future implantation (restaurant, artisan, boutique…). Car rendre au Centre ancien ses lettres de noblesse, c’est aussi contribuer à redéfinir la stratégie commerciale pour tout le secteur, de manière à redynamiser certaines activités au cœur de la ville. C’est d’ailleurs tout l’enjeu de notre mission commerce, pilotée par Hélène Ribierre.

En raison de leur état de dégradation, les immeubles constituant la copropriété du 16 rue du Pré Botté ont fait l’objet d’un arrêté de Déclaration d’Utilité Publique (DUP) de restauration immobilière en 2017.

Des travaux obligatoires ont été prescrits pour garantir la sécurité des occupants (secourabilité des logements, révision des installations électriques, entre autres), améliorer l’habitabilité de certains appartements (notamment en termes d’éclairage naturel), résoudre les désordres structurels et rénover les parties communes.

Après une première phase de diagnostic, la copropriété, son maître d’oeuvre et les partenaires de l’opération Rennes Centre ancien ont travaillé à l’élaboration d’un programme de travaux. Celui-ci a fait l’objet d’un permis de construire et il couvre aujourd’hui plusieurs volets, à savoir :

• – Restauration des façades et réfection de la coursive arrière du bâtiment A,
• – Réalisation de l’ensemble des recoupements au feu nécessaires et du désenfumage dans les cages d’escalier,
• – Mise en place d’une échelle Jomy pour rendre accessible le logement du dernier étage du bâtiment G,
• – Restauration des menuiseries bois — voire remplacement si nécessaire,
• – Agrandissement de certaines baies dans le bâtiment G,
• – Réfection du porche et de la cour commune,
• – Mise aux normes de l’ensemble des réseaux (eau et électricité),
• – Reprise des pièces d’eau présentant des problèmes d’étanchéité.

Des travaux qui devraient démarrer courant 2022, pour donner un nouveau souffle à la copropriété dans son ensemble… et peut-être même à la rue du Pré Botté. Nous y veillerons !

Crédits images : Cyril Folliot // Martin Lavielle