Le diagnostic, pour prendre le pouls des bâtisses du centre ancien de Rennes

C’est une étape incontournable : le diagnostic des immeubles du centre ancien est l’occasion de faire le point sur l’histoire des bâtiments, leurs pathologies, et bien sûr les travaux à réaliser. Dans le cadre de notre Opération, c’est aussi accompagner les propriétaires dans les choix à opérer, offrir aux occupants un lieu de vie digne, habitable et conforme aux normes de sécurité, le tout en respectant le patrimoine architectural rennais. Des piliers essentiels, revus dans le détail par chacun des experts partenaires de l’Opération Rennes Centre ancien.

Piloté et préparé par le maître d’œuvre choisi par la copropriété, ce diagnostic est réalisé en lien avec notre responsable d’opération en charge de l’immeuble et nos partenaires : l’ABF-UDAP, le SDIS 35, le Service Santé Environnement de la ville de Rennes et l’ANAH. Les conclusions du diagnostic sont ensuite présentées aux copropriétaires par leur syndic et font l’objet d’un comité technique sur site. Lors de cette visite, tous les acteurs de l’Opération sont présents pour appréhender l’état de l’immeuble dans son ensemble, expliquer les travaux à effectuer, trouver des solutions pour faire coïncider sécurité, habitabilité et patrimoine.

Ausculter la structure des bâtiments

Les immeubles du centre ancien de Rennes ont traversé les siècles, accueillant au fil des décennies habitants et commerçants. Ces bâtisses ont fait l’objet de modifications qui ont souvent fragilisé leur structure. C’est le cas des divisions d’étages ou de combles en logements, avec l’ajout d’autant de sanitaires et de salles d’eau pesant sur l’ossature des bâtiments. Parfois, ce sont des choix d’aménagements impactant des éléments porteurs qui ont généré des désordres structurels : nouvelles fenêtres, découpe d’une poutre pour y installer des équipements dans un commerce, suppression des cheminées entre autres.

Par ailleurs, le bois est omniprésent dans ces bâtisses — y compris dans celles en pierre construites au XVIIIe, après le grand incendie de 1720. C’est d’ailleurs une caractéristique rennaise : le bois était un matériau moins coûteux que la pierre qu’il fallait acheminer, alors que la ressource abondait dans les forêts avoisinantes. Si le bois est un matériau durable et résistant, il nécessite un entretien et des enduits appropriés pour éviter l’installation de l’humidité. Car l’eau est la principale cause de sa dégradation.

Cave, cage d’escalier, logements, combles : l’architecte examine l’immeuble dans le détail pour identifier les risques structurels et les pathologies à traiter.

Assurer la sécurité incendie et la secourabilité des habitants

Avec un départ de feu tous les cinq jours à Rennes, la prévention des risques incendie et la secourabilité des occupants sont primordiaux. Ici, le SDIS 35 (le Service Départemental d’Incendie et de Secours d’Ille-et-Vilaine) s’attache à vérifier que chaque appartement soit accessible aux sapeurs-pompiers en cas d’intervention, mais aussi de la sécurité incendie des logements, commerces et parties communes — coupe-feu et évacuation des fumées notamment est bien respectée. Une étude qui porte jusqu’aux murs mitoyens avec d’autres immeubles, pour s’assurer de leur recoupement au feu et ainsi éviter la propagation de l’incendie à l’échelle d’un ilot ou ensemble d’immeubles. Le SDIS 35 s’assure enfin de la sécurité des garde-corps sur les fenêtres et dans les cages d’escalier, et de la conformité des réseaux gaz et électricité.

Lors de la visite de présentation du diagnostic, chacun de ces points est passé en revue, pour acter des travaux indispensables à réaliser, et proposer des solutions parfois sur mesure pour mêler prévention, sécurité et respect du patrimoine.

Examiner l’habitabilité des logements

Les divisions de logements existants ou de combles en plusieurs appartements, le manque d’entretien des parties privées et communes ont mené à l’émergence d’habitats indignes dans le centre ancien de Rennes. Surface habitable, hauteur de plafond, luminosité, sécurité, équipements sanitaires, qualité de l’air : autant de critères indispensables pour la vie quotidienne des occupants. Une mission confiée au Service Santé Environnement de la Ville de Rennes, qui valide la conformité des logements au règlement sanitaire départemental.

Là aussi, le Service Santé Environnement est présent au comité technique dédié au diagnostic pour étudier ces différents critères avec l’ANAH. Le plus souvent, ces visites se réalisent dans les parties communes des immeubles lorsqu’ils sont habités. Dans le cas où le maitre d’œuvre missionné par la copropriété aurait identifié des points à vérifier par le Service Santé Environnement, une visite complémentaire peut être organisée avec les propriétaires et les locataires. Ainsi, le diagnostic de l’immeuble peut être affiné, pour préciser les travaux à effectuer.

Préserver le patrimoine du centre ancien

Le périmètre de notre Opération est dédié au centre ancien de Rennes, où sont installées de nombreuses bâtisses séculaires, notamment des maisons à pans de bois. S’il a été envisagé avant les années 60 de raser certains de ces immeubles au profit de constructions contemporaines, le centre ancien est aujourd’hui préservé et protégé par un Site Patrimonial Remarquable. L’ABF, au sein de l’UDAP, a pour mission de faire le trait d’union entre le passé, le présent et le futur de l’histoire architecturale rennaise. Autrement dit, les choix opérés par l’ABF doivent respecter le patrimoine, tout en écrivant une nouvelle page dans l’histoire de chacun de ces bâtiments réhabilités. C’est par exemple ajouter un ascenseur dans une bâtisse du XVIIe pour faciliter son accessibilité, ou installer des dispositifs de sécurité pour assurer la secourabilité des logements.

Ainsi, l’ABF a pour mission de préciser dans le diagnostic les éléments patrimoniaux à conserver — des façades à la structure jusqu’aux toits, des escaliers aux menuiseries —, en les adaptant aux exigences des normes et au quotidien de ses habitants.

Faciliter le financement des travaux

Patrimoine, habitabilité, sécurité : le diagnostic partagé aux copropriétés fait état des travaux à réaliser pour réhabiliter l’immeuble concerné. Des travaux discutés avec les copropriétaires, au travers de leur syndic en lien avec le maitre d’œuvre missionné et le responsable d’opération dédié côté Rennes Centre ancien. Un indispensable triptyque qui aura à cœur d’avancer de concert pendant toute la durée du projet, et de réfléchir aux solutions les plus optimales pour limiter le budget à allouer à la réhabilitation. Ce diagnostic précise les travaux obligatoires pour obtenir les financements publics de l’ANAH et de Rennes Métropole. Des subventions qui prennent en charge au minimum 30% du montant des travaux, et au-delà selon la situation de chaque copropriétaire — ressources, conventionnement du logement notamment.

Ce diagnostic est un formidable outil : il permet de prendre le pouls du bâtiment, de découvrir son patrimoine et de le préserver, d’identifier les meilleures solutions pour le réhabiliter et d’accéder à des aides financières. Le tout, accompagné d’experts dans chacun de leur domaine, dans l’intérêt des propriétaires, des habitants et de l’histoire de Rennes.

Opération Rennes Centre ancien : bilan en chiffres, en lettres et en images !

À peine avons-nous soufflé nos 10 bougies en 2021 que nous sommes déjà repartis de plus belle pour une nouvelle année. Posons le jeu quelques instants, pour faire le point sur cette première décennie qui s’annonçait dense et pleine de défis — ce qui a été le cas !

En préambule, rappelons que Rennes Centre ancien est une initiative particulière à bien des égards. Tout d’abord parce que l’équipe aux manettes de cette Opération, mobilisée par Territoires Publics à la demande de la Ville de Rennes et de Rennes Métropole, puise sa force auprès de ses partenaires engagés à ses côtés. Chaque expert apporte ainsi sa pierre à l’édifice, dans l’intérêt des habitants du centre ancien et de son patrimoine architectural : le SDIS 35 pour la sécurité incendie, l’ABF et l’UDAP pour le patrimoine ou encore le Service Santé et Environnement de la ville de Rennes pour l’habitabilité des logements. Des expertises complémentaires mobilisées dans chacun des immeubles à réhabiliter.

Ces travaux ont été rendus en partie possibles par les subventions octroyées par l’ANAH et Rennes Métropole : aux 30% du montant sans condition peuvent s’ajouter des aides individuelles pour les propriétaires occupants les plus modestes (jusqu’à 95% du montant) ou les bailleurs souhaitant plafonner leur loyer (jusqu’à 60%).

Nos objectifs ? En bref :

  • – Sécuriser les occupants vis-à-vis du risque d’incendie ;
  • – Éradiquer l’habitat indigne et insalubre ;
  • – Favoriser la mixité générationnelle et sociale ;
  • – Préserver la qualité patrimoniale des immeubles ;
  • – Améliorer les performances énergétiques des bâtiments ;
  • – Diversifier l’offre de logements ;
  • – Restaurer le fonctionnement des copropriétés en les animant pour instaurer un cadre vertueux d’entretien régulier ;
  • – Conforter l’attractivité et améliorer le cadre de vie de certains ilots.

Le contexte

Comme son nom l’indique, notre Opération est dédiée au centre ancien de Rennes, plus spécifiquement au secteur sauvegardé. Un périmètre protégé depuis 1985, dans la continuité de la loi Malraux de 1962, qui a fait l’objet 25 ans plus tard d’une étude sur l’état de ses bâtisses anciennes — le rapport Tattier, rendu public en 2009. Le constat est alarmant : sur les 1600 immeubles du centre ancien, 600 sont structurellement dégradés et 300 très dégradés. Un contexte qui mène à la création de notre Opération.

En 2016, nous enrichissons notre Opération d’une nouvelle mission commerce, avec pour objectif de redynamiser, de diversifier et de pérenniser l’offre dans le centre ancien. Nombreux sont les rez-de-chaussée de ces bâtiments à accueillir, depuis toujours, des artisans et des commerçants qui sont autant de lieux de vie pour les Rennais comme pour les visiteurs de passage.

Les premiers résultats

Au total, 232 immeubles ont bénéficié de notre Opération, dont 45 chantiers en cours et 59 en attente de démarrage. Soit plus de 2 000 logements et 200 locaux à usage commercial.

Des bâtisses aujourd’hui conformes aux normes de sécurité, notamment incendie, et d’habitat digne pour les occupants. Le tout, avec cette exigence qui est la nôtre, à l’unisson de nos partenaires, de conserver le patrimoine architectural de Rennes — des maisons à pans de bois préservées de l’incendie aux constructions plus récentes dans l’histoire de Rennes.

Ces travaux de réhabilitation nécessitent des savoir-faire spécifiques, des matériaux respectueux des bâtiments, des modes constructifs et de l’histoire de ces lieux. Des choix parfois complexes à arbitrer, nourris de la force de notre collectif.

 

Faire voir et savoir

En 2018, soit sept années après le début de notre Opération, nous prenons conscience que nos actions, aussi essentielles soient-elles, manquent de visibilité. Nous nous dotons alors d’un site web, de comptes Facebook et Instagram, pour partager notre quotidien, les résultats tangibles et l’état des bâtiments que nous visitons en amont des travaux. Une communication qui se veut humble et pédagogique, à l’image de notre équipe.

Rien qu’en 2021, nous avons touché près de 7 000 visiteurs uniques ici même, sur notre site web, et plus de 100 000 utilisateurs sur Facebook et Instagram. Près d’une cinquantaine de chantiers, en cours ou finalisés, ont été mis en valeur sur nos réseaux sociaux. Des immeubles dont vous pourrez lire le détail de notre intervention sur les fiches qui leur sont dédiées.

Par ailleurs, nous avons fait appel au collectif L’Œilleton, qui a suivi de près les artisans sur nos chantiers. Deux vidéos ont déjà été publiées, d’autres épisodes sont à venir. Nous tenons d’ailleurs à remercier Rennes métropole d’avoir consacré un reportage à notre Opération, que vous pourrez visionner sur YouTube.

Parce que l’art urbain est un mode d’expression universel, des appels à projets ont été lancé à destination de street artists pour habiller les murs du centre ancien de Rennes. Si nous avons sollicité Poch, Ivan Rock, Etiou et SG Goom pour que les palissades de l’Orée des Lices se parent de leurs plus beaux atours, nous avons aussi été contactés par Teenage Kicks et Alias Ipin pour mettre à disposition la façade du 6 rue Saint-Melaine.

Enfin, les hermines Bonne Kozh, installées depuis près de 2 ans dans une dizaine de commerces du centre ancien, font partie intégrante de cette démarche qui mêle art urbain, dynamisation des rues commerçantes et tout simplement le plaisir de déambuler dans notre belle ville.

En route pour 2022 !

Le bois dans le centre ancien de Rennes, toute une Histoire !

Le patrimoine architectural rennais est intimement lié au bois : dans les maisons dites à pans de bois bien sûr, mais aussi dans celles construites en pierre après le grand incendie de 1720. Un matériau capable de traverser les siècles sans prendre une ride s’il est préservé de l’humidité et respecté dans sa structure lors des différents aménagements envisagés — ce qui n’a malheureusement pas toujours été le cas, et a en partie mené à la création de notre Opération.

Le bois est partout dans le centre ancien : des murs aux planchers jusqu’aux toits, dans les bâtisses du XVe au XIXe siècle. Une présence qui s’explique par la ressource : le bois abondait à Rennes grâce à ses nombreuses forêts avoisinantes, alors qu’il fallait acheminer le schiste, le granit ou le calcaire — des matériaux éloignés, lourds et coûteux à transporter.

Aussi, l’architecture de nos maisons a longtemps privilégié le bois, alors même qu’il était remplacé par du métal dans d’autres villes comme Paris. Si le grand incendie de 1720 a profondément modifié le visage du centre ancien de Rennes, le bois restera un matériau de choix dans la reconstruction des quartiers détruits — y compris dans les nouvelles maisons en pierre, alors en poupe à proximité du Parlement.

Suite à cet incendie, les poutres et éléments ayant échappé aux flammes sont réemployés dans les maisons à pans de bois à rénover. C’est pourquoi on retrouve des poteaux dont les mortaises (c’est-à-dire les entailles prévues pour y insérer une autre pièce de bois) n’ont aucune utilité. D’ailleurs, lors des diagnostics en amont des travaux de réhabilitation, il n’est pas rare d’identifier des bois plus anciens que la date connue de construction du bâtiment.

Un matériau solide, à préserver de l’humidité

… et de l’homme ? Ou plutôt de l’intervention humaine qui, au fil des décennies et des siècles, rénove à son goût ces bâtisses séculaires. Des travaux qui affectent leur structure, pour parfois mener à de lourds déséquilibres et à des dangers imminents pour ses occupants.

Il n’est pas rare de constater dans nos visites qu’un élément porteur a été sectionné, qu’une fenêtre plus grande que l’originale a été installée sans respecter le bâti. Ou que la pose d’une dalle béton dans une salle de bain a généré à la fois un poids supplémentaire pour la structure, et des infiltrations d’eau persistantes. Enfin, les belles façades à pans de bois cachent parfois des enduits récents, inadaptés au bois car ils retiennent l’humidité — que le bois abhorre, en plus de ses effets néfastes sur la santé des occupants.

L’Opération Rennes Centre ancien à la rescousse

Depuis 10 ans, nous œuvrons à réhabiliter le centre ancien, dans l’intérêt des habitants, des Rennais, des copropriétaires, du patrimoine architectural et historique de la capitale bretonne. Rennes Métropole nous a d’ailleurs consacré une belle vidéo il y a peu, à voir ou revoir.

Première étape avant de lancer les travaux : le diagnostic effectué par l’architecte en lien avec tous les partenaires de l’Opération, qui identifiera les problèmes majeurs du bâtiment (structure, façade, couverture…) et proposera une organisation des travaux à mener par tous les corps de métiers sollicités — ici, les charpentiers. Des artisans qui visiteront le chantier en amont, pour recenser les bois dégradés à changer, et les éléments sains à conserver.

A ce sujet, le collectif L’Œilleton a réalisé une série de vidéos dédiée aux savoir-faire et au quotidien des artisans missionnés dans le centre ancien de Rennes. Après les maçons dans « Premières Pierres », les charpentiers sont à l’honneur du second épisode intitulé « Mikado », à visionner ici 👇

Crédit photo (image en une) : Noé C. Photography pour Destination Rennes.

Tout savoir sur notre Opération en 17 minutes top chrono

Depuis 10 ans, notre Opération œuvre pour le centre ancien de Rennes, son patrimoine et ses habitants, aux côtés de nos partenaires et des copropriétaires. Une décennie de projets de réhabilitation et de mobilisation sur le terrain, que nous sommes fiers de voir en images dans la vidéo réalisée par Marion Le Duin pour Rennes Métropole. Action !

Dans cette vidéo, vous pourrez découvrir ou redécouvrir les acteurs engagés au quotidien dans notre Opération : le Service santé et environnement de la ville de Rennes, les syndics, l’ABF, les sapeurs-pompiers avec le SDIS 35, les architectes et bien sûr les copropriétaires. Tour à tour, chacun présente ses missions et son regard sur notre OPAH-RU.

Dès les premières minutes de ce reportage, Nathalie Appéré, maire de Rennes, pose le décor : « la lecture du rapport [NDLR : Tattier, en 2009] est un choc, parce qu’on était loin d’imaginer que derrière les façades patrimoniales, il y avait en réalité un niveau de dégradation du bâti extrêmement important. »

Plus loin, Mélanie Barchino revient sur les objectifs de notre Opération, au-delà de la préservation du patrimoine et de la sécurité des habitants : « Il s’agit aussi de produire une offre de logement abordable et diversifiée à travers trois axes :

  • maintenir les propriétaires occupants en place (ils ne sont que 14% dans le centre historique), mais aussi attirer d’autres propriétaires occupants sur le centre-ville.
  • pratiquer du logement conventionné, du logement maîtrisé, c’est-à-dire plafonné, de manière à réguler le marché immobilier, mais aussi de permettre à des ménages plus modestes de se loger en centre-ville.
  • le dernier axe, relève de la restructuration de logements puisque dans le centre-ville de Rennes, aujourd’hui, on compte 63% de petits logements (studio et T1). L’objectif est de produire une offre nouvelle, plus grande, pour accueillir d’autres profils de ménages. »

La suite en images dans cette belle vidéo !

A noter : d’autres vidéos, notamment celles du Collectif L’Oeilleton, sont également à consulter sur la chaîne Youtube de Territoires 👀

[Portrait] Les sapeurs-pompiers, piliers de notre Opération

Nos partenaires sont au cœur de notre Opération, et participent à son succès par leur expertise pointue, leur complémentarité et leur engagement sans faille : quand l’ABF s’attache à préserver le patrimoine architectural, le Service Santé Environnement s’assure de l’habitabilité des logements, les syndics informent en continu les copropriétaires, le SDIS 35 œuvre à garantir la sécurité des bâtiments historiques et de leurs habitants. Voici le portrait du Service Départemental d’Incendie et de Secours d’Ille-et-Vilaine, éclairé du témoignage du lieutenant Sébastien Thomas.

Un suivi de projet, de l’amont à l’aval

Comme tous les acteurs engagés dans notre Opération, le SDIS 35 intervient de la phase d’étude jusqu’à la livraison du bâtiment réhabilité. En amont, le maître d’œuvre réalise un diagnostic complet. Le SDIS 35 s’assure alors de la secourabilité des habitants et de la conformité aux normes de sécurité, pour faire l’inventaire des travaux prioritaires. Ces préconisations sont ensuite prises en compte par le maître d’ouvrage et le maître d’œuvre pour envisager une ou plusieurs options, à valider par l’ensemble des acteurs lors de la présentation de l’avant-projet — notamment par les Architectes des Bâtiments de France et le Service Santé Environnement.

Des échanges peuvent avoir lieu entre les différentes parties prenantes pour formuler une réponse qui englobe à la fois la conservation du patrimoine, la réhabilitation du bâti et la sécurité incendie. Une fois la solution la mieux adaptée retenue, le permis de construire est déposé. Le SDIS 35 suit de près l’avancée des chantiers à chaque comité technique, jusqu’à la livraison de l’immeuble réhabilité.

La sécurité incendie dans le centre ancien de Rennes

L’enjeu de la perméabilité et du recoupement au feu

Il suffit de déambuler dans les rues du centre ancien de Rennes pour remarquer les belles maisons à pans de bois préservées du grand incendie de 1720. Des bâtisses qui restent vulnérables au feu, du fait de leur architecture. Si le bois est un matériau inflammable, les bâtiments contigus sont rarement isolés du feu entre eux, ou équipés des installations nécessaires pour favoriser l’intervention des sapeurs-pompiers.

En conséquence, l’une des priorités du SDIS 35 est de s’assurer de l’isolement des immeubles vis-à-vis des tiers contigus. Dans ce cas précis, les sapeurs-pompiers préconisent d’ajouter des parois résistantes au feu, de consolider les ossatures bois par des matériaux comme le fermacell (des panneaux de fibres-gypse) ou encore des “remplis terre”, plus organiques et naturellement coupe-feu. L’accès des cœurs d’ilots est aussi un enjeu systématiquement étudié.

Même chose dans les parties communes, où des portes coupe-feu peuvent être installées à chaque niveau, équipées de ferme-porte pour éviter à la fois l’inhalation de fumée et la propagation de l’incendie — de quoi gagner de précieuses minutes avant l’arrivée des sapeurs-pompiers sur site.

Les solutions pour améliorer la secourabilité des habitants du centre ancien

Selon l’architecture originelle de l’immeuble et les modifications réalisées par ses prioritaires au fil du temps, plusieurs options sont possibles pour préserver le patrimoine historique de notre capitale bretonne, et assurer la sécurité des Rennais. Parmi les plus fréquentes :

  • Le remembrement consiste à regrouper différents lots en un seul. Elle est envisagée lorsque des appartements ont été divisés en plusieurs logements, devenus non secourables.
  • L’escalier à l’air libre est privilégié lorsque le bâtiment dispose de coursives ayant été refermées. Le SDIS 35 préconise alors la réouverture de cette façade sur l’extérieur, pour évacuer la fumée et secourir les habitants. Il s’agit ici d’un retour à l’état d’origine, en lien avec l’ABF.
  • L’Espace d’Attente Sécurisé (EAS) est un local équipé de portes et de parois coupe-feu, dans lequel les occupants d’appartements non secourables peuvent attendre les sapeurs-pompiers à l’abri du feu. Cet espace doit disposer d’un point d’ouverture sur une rue accessible aux engins d’incendie.
  • L’échelle extérieure facilite l’évacuation des habitants, en permettant aux sapeurs-pompiers d’accéder aux appartements depuis l’extérieur.

Parce que chaque bâtiment est unique, certains cas de figure nécessitent d’imaginer des réponses sur-mesure, dans le respect de leur histoire architecturale — comme cette potence rue Saint Melaine, que vous ne retrouverez nulle part ailleurs. Des solutions nées de la collaboration de nos partenaires, qui apportent leur spécificité technique à notre Opération. Une belle synergie, au service du patrimoine rennais et de ses habitants !

L’équipe Rennes Centre ancien vue de l’intérieur : Marion Cousquer, Responsable d’Opérations

D’ici 2023, notre opération ambitionne de réhabiliter 150 copropriétés et plus de 1 000 logements supplémentaires dans le centre ancien de Rennes. Pour mener à bien ce projet d’envergure, notre équipe mobilise six Responsables d’Opérations au quotidien — dont Marion Cousquer. Voici son portrait.

Tout droit venue de Lille où elle s’occupait déjà des quartiers anciens dégradés, Marion Cousquer travaille aujourd’hui en binôme avec Karine Guégan. Toutes deux suivent les immeubles en cours de réhabilitation situés dans les rues emblématiques de la ville : Saint-Georges, Nemours ou encore Penhoët.

Crédits photo : Matthieu Chanel

Se mobiliser sur le terrain

Dans la cadre du volet incitatif, nos équipes font un travail de prévention visant à sensibiliser les copropriétaires d’immeubles du centre ancien. En effet, un entretien régulier des bâtiments évite le recours à de lourds travaux, dans l’intérêt des occupants comme des propriétaires, et plus largement du patrimoine historique du centre ancien. De façon générale, les Responsables d’Opérations sont sollicités directement par les syndics et les copropriétés.

Afin d’acquérir une meilleure connaissance du centre-ville et des immeubles qui le composent, nos équipes participent régulièrement à des visites sur site — à la demande de propriétaires, de syndics ou à l’initiative du service Santé et Environnement de la Ville, notre partenaire.

Ces visites sont l’occasion d’observer l’état des immeubles, dans ses parties communes jusqu’aux appartements. Si des défauts structurels, des pathologies, des conditions d’insalubrité ou de logement indigne sont constatés, nos équipes entrent alors en contact avec les syndics et les copropriétaires pour proposer des solutions et un accompagnement ciblé.

Carte indiquant le périmètre du centre ancien et du périmètre de sauvegarde et de mise en valeur de Rennes
Carte du périmètre du centre ancien et du périmètre de sauvegarde et de mise en valeur de Rennes

Suivre les projets de réhabilitation

Une autre mission des Responsables d’Opérations ? Accompagner les projets tout au long du processus de réhabilitation, et assurer un suivi global de chaque immeuble. Pour conseiller au mieux syndics et copropriétés, Marion Cousquer participe aux assemblées générales, anime les réunions d’information en amont des travaux puis les comités techniques. Une fois la visite de recevabilité effectuée, un diagnostic complet dresse un panorama des rénovations à prévoir.

De la définition du programme jusqu’à la réception des travaux, les Responsables d’Opérations assurent le suivi des projets de A à Z. Ainsi, ils épaulent les copropriétaires dans leurs démarches administratives et réunissent les différents acteurs : syndic de l’immeuble, Service Départemental d’Incendie et de Secours d’Ille-et-Vilaine (SDIS), Unité Départementale de l’Architecture et du Patrimoine (UDAP), Architecte des bâtiments de France, Service Santé et Environnement de la ville. Au quotidien, Marion Cousquer fait le lien entre toutes ces parties prenantes, qui sont les garantes du succès de l’Opération.

Véritable médiatrice, Marion Cousquer apprécie particulièrement ce rôle de coordinatrice, où l’écoute et la polyvalence sont requises : “ Ce qui me plait, c’est l’interaction avec l’ensemble des partenaires techniques. Chacun a son angle de vue, et cela donne parfois lieu à des discussions passionnantes. Ces échanges sont indispensables, car ils conduisent à des projets de réhabilitation de qualité ”.

Aider les propriétaires dans l’entretien des logements

Si l’OPAH vise à réhabiliter la structure globale des bâtis anciens et à sécuriser les bâtiments, Marion Cousquer est aussi amenée à rencontrer les propriétaires qui souhaitent réaliser des travaux dans les parties privatives. Dès lors qu’une demande est transmise sur le site dédié de l’ANAH, et conforme aux critères d’éligibilité, une visite est programmée pour prendre connaissance des travaux à envisager. En effet, les subventions de l’ANAH et de Rennes Métropole peuvent être attribuées pour améliorer les conditions d’habitat : adaptation pour les personnes âgées ou à mobilité réduite, mise en conformité du logement, réduction de la consommation énergétique, etc.

De manière générale, nous sommes facilitateurs de projets. Nous accompagnons les copropriétaires dans leurs démarches pour obtenir des subventions. Pour autant, nous avons une certaine neutralité : au même titre que nous ne fixons pas le montant des travaux, nous ne décidons pas de l’attribution des aides ”, souligne Marion Cousquer.

Œuvrer pour la préservation du bâti ancien

Pour Marion Cousquer, prendre part à la sauvegarde et la mise en valeur du patrimoine rennais est à la fois passionnant et gratifiant : “ Au quotidien, j’ai vraiment un sentiment d’utilité publique. Mon métier a un lien très intéressant avec l’habitat, qui est un sujet central dans la vie de tous les citoyens.

Vous l’aurez compris, les Responsables d’Opérations occupent un rôle clé dans notre projet : sensibiliser les propriétaires, les accompagner dans leurs démarches et coordonner l’ensemble des partenaires. Avec toujours pour objectif de contribuer chaque jour à préserver les architectures emblématiques de la ville, tout en améliorant les conditions de vie des Rennais.

Les rues Bonne Kozh : les hermines de la rue du Pré Botté

Savez-vous que la rue du Pré Botté n’a pas toujours eu la configuration que nous lui connaissons ? Surplombée par le bâtiment de la rédaction de Ouest France, elle doit son nom à un ancien pré, qui s’étendait jusqu’à la rue Jules Simon. Aujourd’hui, c’est un passage incontournable du centre-ville. Connaissant son potentiel, les hermines ont choisi de s’y installer, au numéro 16 plus précisément. Récit.

La genèse de la rue du Pré Botté

À l’origine, le Pré Botté bordait donc la Vilaine. Cette prairie se trouvait au niveau de l’actuelle cale de débarquement, entre les ponts de Berlin et de Nemours.

Devenue une rue, aménagée et urbanisée, dans les années 1600 et 1700, on l’appelait alors la rue Jumelle. À cette époque, elle pâtissait d’une mauvaise fréquentation. Aujourd’hui, la rue du Pré Botté est foulée par des milliers de passants chaque jour, des passagers des transports en commun aux particuliers qui travaillent ou habitent sur l’une ou l’autre des rives.

Le caractère historique des bâtiments de la rue du Pré Botté

Si, comme de nombreux Rennais, vous pensez que le centre ancien et le périmètre du secteur sauvegardé de la ville se cantonnent à la rive droite, détrompez-vous ! La rue du Pré Botté en fait également partie, tout comme celle du capitaine Alfred Dreyfus, par exemple, où nous avons été amenés à intervenir pour préserver le patrimoine. Si ces adresses ne sont pas incluses dans les délimitations du Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur, elles n’en demeurent pas moins intéressantes et doivent donc être respectées d’un point de vue architectural et historique.

Plan centre historique Rennes

Les immeubles qui ornent la rue du Pré Botté revêtent en effet un caractère patrimonial. Ils ont été érigés entre les XVIIe et XIXe siècle et conjuguent des modes constructifs documentés et à préserver, à l’instar des pans de bois, comme c’est le cas au numéro 16.

Derrière la façade du 16 rue du Pré Botté…

Si les hermines ont élu domicile à cette adresse, c’est parce que nous avons fait l’acquisition d’un local en rez-de-chaussée pour accompagner la réhabilitation de la copropriété… et encadrer une future implantation (restaurant, artisan, boutique…). Car rendre au Centre ancien ses lettres de noblesse, c’est aussi contribuer à redéfinir la stratégie commerciale pour tout le secteur, de manière à redynamiser certaines activités au cœur de la ville. C’est d’ailleurs tout l’enjeu de notre mission commerce, pilotée par Hélène Ribierre.

En raison de leur état de dégradation, les immeubles constituant la copropriété du 16 rue du Pré Botté ont fait l’objet d’un arrêté de Déclaration d’Utilité Publique (DUP) de restauration immobilière en 2017.

Des travaux obligatoires ont été prescrits pour garantir la sécurité des occupants (secourabilité des logements, révision des installations électriques, entre autres), améliorer l’habitabilité de certains appartements (notamment en termes d’éclairage naturel), résoudre les désordres structurels et rénover les parties communes.

Après une première phase de diagnostic, la copropriété, son maître d’oeuvre et les partenaires de l’opération Rennes Centre ancien ont travaillé à l’élaboration d’un programme de travaux. Celui-ci a fait l’objet d’un permis de construire et il couvre aujourd’hui plusieurs volets, à savoir :

  • – Restauration des façades et réfection de la coursive arrière du bâtiment A,
  • – Réalisation de l’ensemble des recoupements au feu nécessaires et du désenfumage dans les cages d’escalier,
  • – Mise en place d’une échelle Jomy pour rendre accessible le logement du dernier étage du bâtiment G,
  • – Restauration des menuiseries bois — voire remplacement si nécessaire,
  • – Agrandissement de certaines baies dans le bâtiment G,
  • – Réfection du porche et de la cour commune,
  • – Mise aux normes de l’ensemble des réseaux (eau et électricité),
  • – Reprise des pièces d’eau présentant des problèmes d’étanchéité.

Des travaux qui devraient démarrer courant 2022, pour donner un nouveau souffle à la copropriété dans son ensemble… et peut-être même à la rue du Pré Botté. Nous y veillerons !

Crédits images : Cyril Folliot // Martin Lavielle

L’entretien du bâti ancien : une action indispensable pour préserver le patrimoine

Le mois dernier, nous avons dédié un article à la rue Saint-Michel, au cœur du centre historique de Rennes. L’immeuble situé au numéro 20 est un projet emblématique de notre opération. Il illustre les conséquences d’un manque d’entretien et des impacts liés à des modifications, intervenues au fur et à mesure du temps, qui se sont révélées incompatibles avec le bâtiment d’origine.

Pour assurer la sécurité des habitants et pérenniser la structure de l’immeuble, aujourd’hui défaillante, une intervention sur l’ensemble de l’édifice est fondamentale. Retour sur les causes de ces déformations et les enjeux de cette réhabilitation.

Le 20 rue Saint-Michel : un projet représentatif

Constitué d’un niveau de cave, d’une cellule commerciale en rez-de-chaussée et de logements privés répartis sur 3 niveaux, cet immeuble du XVème siècle, modifié au XVIème siècle, est fidèle à l’architecture de l’époque.

Les appartements, en majorité loués par des tiers, sont rarement habités par leurs propriétaires. Face à un marché locatif en tension, le bâtiment a subi d’importantes interventions pour optimiser les capacités d’occupation : modification de la travée sud par une extension, coulage de chape béton, suppression de la cheminée située au rez-de-chaussée.

Ces transformations successives, pour la plupart incompatibles avec les principes constructifs de tels bâtiments, ont entraîné un basculement des cheminées entre le 20 et le 20bis, construits simultanément. Les changements opérés ont provoqué une inclinaison de 17cm — aussi appelée dévers —, observée entre les parties nord et sud de l’immeuble.

C’est en 2011, suite à la fracture d’une poutre porteuse, qu’un arrêté de péril est pris assorti d’habiter et d’exploiter, interdisant l’occupation des logements et du commerce. 

Face à l’inertie et au refus des copropriétaires pour engager une campagne de travaux, Territoires Publics acquiert à l’amiable l’immeuble dans le cadre d’arrêté préfectoral de déclaration d’utilité publique de restauration immobilière, pris en 2017.  

Une acquisition nécessaire pour la réhabilitation

Une phase de diagnostic est alors entamée par l’atelier d’architecture Le Garzic Architectes, le bureau d’études structures Forces Et Appuis et le cabinet Brocéliande Ingénierie pour les fluides et réseaux. Cette étude préalable permet de déterminer l’état général du bâtiment notamment la structure et les réseaux, et de vérifier l’habitabilité et la secourabilité du bâtiment.

Dans le cadre du Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV), l’immeuble est cartographié en “gris moyen”. Cela signifie que “la démolition, l’enlèvement ou l’altération sont interdits”. Les interventions portant sur la structure ou la répartition des volumes sont alors soumises à des conditions strictes et imposent de préserver une architecture en pans de bois, celle d’origine du bâtiment.

Les détériorations observées lors du diagnostic soulèvent le besoin d’intervenir sur la structure du bâtiment afin d’arrêter l’effet de basculement. Ce dévers est le résultat d’un ajout postérieur, qui correspond sur le plan actuel à la cage d’escalier et aux pièces d’eau des quatre logements situés côté rue. Les conclusions de l’étude préconisent la démolition de la travée sud au profit d’une reconstruction en filière sèche. D’un point de vue technique, seule l’utilisation de la brique permettrait de contreventer le dévers. Le permis sera déposé en septembre prochain.

Un chantier de longue haleine

Le 20 rue Saint-Michel est un projet emblématique de notre opération puisqu’il cumule les principaux désordres recensés sur le centre ancien de Rennes, nécessitant notre intervention : manque d’entretien sur le long terme, suppression d’éléments de structure et mise en œuvre de matériaux non conformes. Ces failles mises bout à bout ont eu d’importantes répercussions sur l’état général de l’édifice.

Le coût total des travaux est estimé entre 1.600.000€ HT et 1.900.000€ HT. Deux années complètes seront nécessaires pour réhabiliter les 450m2 de surface. Cette durée comprend notamment une phase de curage et de démolition, indispensable pour purger le bâtiment.

À l’issue, 5 logements et 1 cellule commerciale seront réhabilités, pour accueillir de nouveau des résidents et un commerçant dans cette rue pleine de vie. Les appartements remis sur le marché répondront aux normes de décence, de sécurité et de secourabilité pour assurer le confort des occupants.

Une vigilance indispensable 

Comme l’illustre le 20 rue Saint-Michel, l’absence d’entretien peut avoir des conséquences désastreuses sur le long terme et donner lieu à une fragilisation globale du bâti ancien. De la même manière, les interventions réalisées, sans considération des particularités de ces bâtisses, peuvent entraîner de lourds travaux de réhabilitation. En veillant régulièrement à l’état des maisons à pans de bois, des désordres structurels ou pathologies peuvent être constatés à temps pour être traités rapidement. Cette vigilance limitera le budget et la durée des rénovations.

Si chaque immeuble présente un caractère unique, l’enjeu reste toujours d’en assurer l’entretien, tout en respectant les spécificités architecturales du centre ancien. Et c’est là le cœur de notre mission !

Crédits photos : Cyril Folliot

« Premières Pierres » : rencontre avec des artisans d’exception

Rennes Centre ancien est une opération qui vise à réhabiliter les immeubles historiques. Si chaque chantier a ses spécificités, l’enjeu reste le même : respecter l’histoire architecturale et conserver l’âme des bâtiments. Cela nécessite de faire appel à des artisans spécialisés, aux compétences techniques particulières. Et c’est grâce à leur savoir-faire que la magie opère : adapter les habitations sans pour autant dénaturer l’existant. Ces orfèvres du bâti valorisent ainsi le patrimoine et œuvrent dans des rues emblématiques du centre ancien — que de nombreux Rennais empruntent chaque jour. C’est pourquoi nous avons voulu les mettre à l’honneur. Comment ? En leur dédiant une série de vidéo-portrait.

Cette première vidéo est consacrée aux maçons traditionnels de l’entreprise Joubrel, sollicités pour la rénovation du 14-16 rue Pont aux Foulons. Ces professionnels allient des techniques parfois ancestrales à leur savoir-faire unique. Pour découvrir leur travail, direction les coulisses !

L’Œilleton, des vidéastes passionnés

À l’origine de cette série, un collectif nommé L’Œilleton. Ces vidéastes ont été en résidence à l’Hôtel Pasteur, qui héberge des projets multidisciplinaires. Cette ancienne faculté dentaire a fait l’objet d’une réhabilitation complète. En parallèle des travaux, L’Œilleton voit le jour et réalise un montage retraçant l’évolution du chantier, avec la volonté de garder un souvenir visuel et animé.

Suite à ce premier projet réussi, nous les avons sollicités pour réaliser des courts-métrages.

Cet épisode, intitulé “Premières Pierres”, suit l’évolution des travaux dans la rue Pont aux Foulons, qui rallie la place Saint-Anne à la rue le Bastard. Une immersion avec les différents façonniers qui s’attèlent à préserver l’une des maisons à pans de bois du centre ancien.

14-16 rue Pont aux Foulons : un bâtiment atypique du Centre ancien

C’est au 14-16 de la rue Pont aux Foulons que s’est déroulé le tournage. Deux immeubles du XVII-XVIIIe siècles liaisonnés par leurs parties communes (couloir d’accès et cage d’escalier), ayant des gabarits similaires — à savoir 2 niveaux de cave, rez-de-chaussée, étages puis combles, — à la différence que le n°16 dispose d’un étage supplémentaire. Ainsi, si l’on se place rue Pont aux Foulons, l’édifice semble moins haut que s’il est observé côté cour, où les deux niveaux de caves sont visibles.

Le diagnostic ayant mis en lumière d’importants désordres structurels, deux ans de travaux seront nécessaires pour la remise en état de cette bâtisse. Situées sur les anciennes douves, les fondations ont dû être consolidées. Les réseaux seront également mis aux normes et le bâtiment sera sécurisé en cas d’incendie, avec notamment une reprise complète des parties communes et des accès. Autre poste des travaux : les anciennes coursives à l’arrière de l’immeuble. Elles ne sont plus visibles actuellement, mais leur dessin sera remis en valeur. Ce projet, piloté par Territoires Publics (maître d’ouvrage), et conçu par l’atelier Severine Touchet Architecte (maître d’œuvre), illustre les défis relevés au quotidien par les acteurs qui réhabilitent le centre ancien.

Maçons du bâti ancien : des artisans aux mains d’argent

Pendant ces quelques minutes de visionnage, vous découvrirez les savoir-faire des maçons traditionnels. Ces artisans interviennent à différentes phases de la réhabilitation d’un bâtiment. Ces professionnels travaillent des matériaux traditionnels, tels que la pierre et la chaux. Dans cet extrait, vous les observez manipuler et tailler des pierres afin de restituer le manteau d’une des cheminées, constituant une des colonnes vertébrales de l’immeuble.

Au fil des minutes, vous entendrez les témoignages de Jean Christophe, Bastien et Adrien sur l’importance de l’apprentissage et de l’expérience terrain. Car au quotidien, ces maçons composent avec les spécificités de chaque immeuble. Ils œuvrent à réutiliser, autant que faire se peut, les mêmes matériaux déjà sur place ou issus d’autres chantiers de réhabilitation. Côté Rennes Centre ancien, nous tendons à revaloriser les éléments qui peuvent être réemployés — un des enjeux majeurs au cœur de notre réflexion.

Rendez-vous dans 2 ans rue Pont aux Foulons !

À présent, vous connaissez un peu mieux l’envers du décor de cet immeuble atypique du centre ancien. D’ici deux ans, les artisans laisseront la place à de nouveaux résidents. Vous pourrez alors pousser les portes des nouveaux commerces et découvrir le résultat de leur ouvrage.

La rue Saint-Michel a soif de renouveau

Située au cœur du centre-ville, la rue Saint-Michel est une véritable institution rennaise. Reliant la Place des Lices à la Place Saint-Anne, sa traversée vous ramènera quelques siècles en arrière. Cette ruelle pavée abrite en effet de nombreuses bâtisses érigées entre le XVIe et XVIIe. C’est aussi l’une des rues du centre ancien qui concentre le plus de projets de requalification.

Une rue historique du centre ancien

La rue Saint-Michel est une rue à l’architecture harmonieuse où ont été construits pas moins de 30 immeubles à pans de bois, épargnés par le Grand Incendie de 1720. On retrouve le même agencement sur les différentes parcelles — assez étroites à l’époque — un couloir central, un escalier situé à l’arrière, et sur l’avant des décors sculptés que vous pouvez encore contempler aux numéros 17 et 19. C’est au numéro 13 que vous trouverez la plus vieille maison de Rennes, édifiée en 1580. Ces bâtisses n’ont pas échappé au temps qui passe, et ont pour certaines subi de nombreuses dégradations au fil des années. Notre mission est de réhabiliter et sécuriser durablement ces immeubles d’habitation. Les commerces en rez-de-chaussée sont également intégrés dans notre réflexion, car ce sont eux qui donnent vie aux rues du centre ancien.

Aujourd’hui, 186 logements sont regroupés dans la rue Saint-Michel, ainsi que 30 commerces — dont de nombreux bars. La rue Saint-Michel détient même le record de France, avec un bar implanté tous les sept mètres.

Des travaux d’envergure

Pour les curieux et passionnés d’architecture, nos fiches immeubles sont consultables sur notre site. Vous y trouverez la date de construction des bâtiments réhabilités, des explications détaillées sur les enjeux des rénovations, ainsi que le programme des travaux.

Ces bâtiments historiques fragilisés par le temps et leurs évolutions successives nécessitent souvent des travaux conséquents pour assurer la sécurité du bâtiment et de ses habitants. Au numéro 19 de la rue Saint-Michel, par exemple, l’état général du bâtiment a mené à des travaux de grande ampleur. Le programme de réhabilitation intégrait différents postes tels que le renforcement structurel des planchers, de la charpente et de la cage d’escalier, la mise en place d’un système de VMC dans l’ensemble du bâtiment, le retrait du plomb et la réfection des réseaux dans les parties communes. En cas d’incendie, des portes coupe-feu, un système de désenfumage ainsi qu’une échelle de secours ont été installés afin de faciliter l’intervention des sapeurs-pompiers. Les artisans missionnés ont également rénové l’ensemble de la couverture et des zingueries, et procédé à l’isolation des combles. Grâce à leur intervention, le bâtiment a réduit de 35% sa consommation énergétique.

Outre les enjeux thermiques et de secourabilité, les travaux opérés ont aussi permis de répondre à des enjeux sociaux puisque 4 des logements de l’immeuble ont été conventionnés, plafonnant ainsi le montant des loyers pour de futurs locataires. Pour assurer le confort des résidents, certains appartements ont également été redimensionnés. Ces actions ont pour objectif d’améliorer les conditions d’habitat et d’ouvrir l’accès au centre ancien à tous. La ville souhaite également donner un nouveau souffle à la rue en renouvelant l’offre commerciale.

Une dynamisation des commerces

À Rennes, la rue Saint-Michel est un passage incontournable où habitants et commerçants se côtoient dans une ambiance festive. Dans le cadre de l’opération centre ancien, le volet commerce, piloté par Hélène Ribierre, vise à requalifier les rez-de-chaussée des immeubles et à diversifier les activités commerciales implantées. Les bâtisses concernées sont facilement identifiables grâce aux hermines qu’on aperçoit à travers les vitrines, ambassadrices de notre “Bonne Kozh”.

Dans certains cas, Territoires Publics a dû acquérir près de la moitié des locaux commerciaux, le temps des travaux. Une fois ces derniers terminés, un appel à projets sera initié. L’objectif ? Intégrer des concepts ouverts en journée tout en conservant l’âme de cette ruelle rebaptisée “rue de la Soif” par les Rennais.

Notre mission est avant tout de sécuriser et de valoriser le patrimoine du centre ancien et de renforcer l’attractivité commerciale pour les habitants, les citadins et les touristes de passage. Les travaux menés profitent en priorité aux habitants rennais pour lesquels nous souhaitons proposer des logements conformes aux normes de décence et de confort.

Sur les 30 immeubles qui composent la rue Saint-Michel, 24 ont déjà été rénovés ou sont en cours de réhabilitation. Pour suivre de près l’avancée des travaux, consultez notre carte interactive.

© crédits photos : Franck Hamon — Destination Rennes.