Auteur/autrice : Marie Armand

Notre Opération a été renouvelée cette année, et ouvre un troisième chapitre dans la réhabilitation du centre ancien de Rennes : 100 bâtisses seront restructurées d’ici 2030, à l’image des 243 immeubles déjà livrés depuis 2011. Au-delà de notre accompagnement technique et juridique, notre OPAH-RU (Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat en Renouvellement Urbain) déploie de nombreuses aides financières à destination des copropriétaires pour faciliter la réalisation du diagnostic et des travaux. Ces subventions sont allouées par l’Anah (agence nationale de l’habitat) et Rennes Métropole.

Faisons le point sur les nouveautés de 2023, qui prennent en compte — selon les aides — les profils des copropriétaires (occupant ou bailleur), leurs revenus, la destination du logement (loyer plafonné ou non, intermédiation) et les performances énergétiques du bâti.

Les conditions préalables

Les copropriétés du Centre ancien de Rennes, avec a minima 75% de logements, sont éligibles à ces aides. En 2023, le périmètre de notre Opération évolue et intègre de nouvelles adresses :

Focus sur les subventions collectives et les aides individuelles complémentaires 

Sur l’ensemble d’une copropriété, la subvention collective au titre du syndicat des copropriétaires versée par l’Anah passe de 30 à 35 %. Un accompagnement financier qui peut être complété par des aides individuelles. En complément, une prime de 7 000 € peut être versée par Rennes Métropole aux copropriétés qui réalisent un diagnostic complet selon la nouvelle trame OPAH-RU 2023.

Pour les copropriétaires occupants éligibles, ces enveloppes maximum (aide collective + aides individuelles) :

• passent de 60 à 65% du montant HT de la quotepart subventionnable pour les foyers aux ressources inférieures aux plafonds HLM ;
• sont maintenues à 80% et 95% du montant HT de la quotepart subventionnable, respectivement pour les foyers aux ressources modestes et très modestes.

Pour les copropriétaires bailleurs qui conventionnent leur loyer, le taux de subventions maximum est maintenu entre 50 et 65% du montant HT de leur quotepart (aide collective + aides individuelles), complété par des aides forfaitaires de 2 500 € ou 7 500 € selon le type de conventionnement pratiqué.

Les primes complémentaires de l’Anah et de Rennes Métropole

Avec l’entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience, les logements mis à la location devront attester d’un DPE au-dessus de G dès 2025, de F en 2028 et de D en 2034. Toujours dans cette idée d’accompagner les copropriétaires, l’Anah et Rennes Métropole mobilisent des fonds, notamment dans la lutte contre les passoires énergétiques.

Les primes complémentaires de l’Anah :

• Pour les travaux de copropriété, une prime de 3 000€ par logement dès l’obtention de 35% de gain énergétique à l’enveloppe du bâtiment, à laquelle peut s’ajouter une prime de sortie de passoire énergétique (sortie d’étiquettes F et G) de 500 € par logement ;
• Dans le cas d’économies d’énergie d’au moins 35% et a minima une étiquette D en fin de travaux, une prime complémentaire de 1 500 € est attribuée aux propriétaires occupants modestes, et de 3 000 € pour les propriétaires occupants très modestes ;
• Les propriétaires bailleurs mettant à disposition leur logement conventionné à l’intermédiation locative via l’AIVS (agence immobilière à vocation sociale) bénéficient d’une prime de 1 000 €. 

Les primes complémentaires de Rennes Métropole :

• Les propriétaires bailleurs qui souhaitent conventionner leur appartement peuvent également recevoir une aide de 3 500 € lorsque le logement affiche une étiquette D à son DPE après travaux, et de 1 500 € si le logement conventionné vacant est remis sur le marché ;
• Enfin, une prime comprise entre 5 000 et 11 500 € peut être ajoutée en cas d’adhésion à l’intermédiation locative.

L’équipe Rennes Centre ancien aux côtés des copropriétaires

Ces différentes aides ont été pensées pour répondre aux besoins des copropriétaires selon leur situation et les inciter à réhabiliter leur bien. Si vous souhaitez y voir plus clair, nous vous invitons à nous contacter pour confirmer, avec l’un de nos responsables d’opérations, l’éligibilité de votre copropriété ou de votre logement à ces aides, et comprendre les étapes de notre intervention avec nos partenaires. Toutes nos coordonnées sont accessibles sur notre site web.

Depuis mi-juin, deux locaux commerciaux cherchent leurs futurs occupants, au rez-de-chaussée de deux immeubles à pans de bois réhabilités. Les appels à projets sont ouverts jusqu’au 29 septembre pour les commerçants souhaitant se porter candidats.

Une réhabilitation d’envergure

Le diagnostic mené en amont est sans appel : les deux bâtisses du XVIIe et du XVIIIe au 14-16 Pont aux Foulons étaient très dégradées. Leur structure à pans de bois était affaiblie après de nombreux remaniements au fil des siècles, les locaux commerciaux tout comme les logements n’étaient plus conformes aux normes d’hygiène ou d’habitat, et les travaux à engager étaient conséquents.

Territoires Publics a donc acquis le bâti et le foncier pour réaliser ces travaux, en lien avec les partenaires de notre équipe Rennes Centre ancien. À l’image de l’ensemble des réhabilitations orchestrées par notre Opération, les enjeux de sécurité, de préservation du patrimoine, de confort des logements ou encore de rénovation énergétique ont tous été intégrés. Pendant près de trois ans, ces travaux ont mobilisé des artisans spécialisés dans le bâti ancien. Leur savoir-faire et leur expertise ont fait l’objet d’une série de portraits que vous pourrez découvrir sur notre chaine YouTube. Il s’agit notamment :

• Des maçons, dans l’épisode Premières pierres ;
• Des menuisiers, avec Mikado ;
• Des couvreurs, dans les Coucous d’hiver.

Les 4 logements réhabilités ont été cédés à la Caisse des Dépôts et Consignations, et seront prochainement loués à des loyers plafonnés — aussi appelé locatif intermédiaire. Territoires Publics reste propriétaire des commerces, pour assurer la diversification de l’offre dans le centre historique.

Les deux appels à projets, en bref

Comme pour celui mené fin 2021 au 17 Saint-Georges, ces deux appels à projets se déroulent en 3 grandes étapes :

• Les candidats pourront déposer leur dossier jusqu’au 29 septembre ;
• Chaque dossier sera étudié par notre jury, composé d’élus, des services de la Ville de Rennes / Rennes Métropole et de Territoires Publics ;
• Après une phase d’audition des porteurs de projets présélectionnés, les deux commerçants retenus seront annoncés en fin d’année.

Parce que chaque commerce a ses caractéristiques, les deux locaux du 14 et du 16 rue Pont aux Foulons ont leur appel à projets dédié.

Côté surface :

• Le local du 14 rue Pont aux Foulons dispose de 35 m² en rez-de-chaussée, ainsi que d’une réserve de 23 m² en sous-sol R-2 (non accessible au public).
  L’appel à projets est à consulter ici : https://bit.ly/aap14paf
• Au 16 rue Pont aux Foulons, 90 m² sont accessibles au public (27 m² en rez-de-chaussée et 63 m² en R-1, avec une réserve de 31 m² en sous-sol R-2).
  L’appel à projets est à consulter ici : https://bit.ly/aap16paf

En cliquant sur les liens, vous retrouverez les descriptifs complets de ces deux adresses, ainsi que les conditions d’éligibilité. Pour toute information complémentaire, notre responsable des opérations commerce, Hélène Ribierre sera votre interlocutrice dédiée — ses coordonnées sont précisées dans les deux appels à projets.

Notre opération s’affiche hors les murs, le temps de la pause estivale : deux cubes ont été installés sur deux places du centre ancien Rennes (place Hoche et place Saint-Germain) pour raconter nos enjeux et nos missions.

Faire voir et savoir

C’est tout l’objet de cette exposition, qui s’inscrit dans le prolongement de la concertation citoyenne initiée en début d’année. Après plus de 10 années à réhabiliter les bâtisses anciennes de Rennes, notre opération se poursuit et entre dans une nouvelle phase. Pour ce troisième chapitre qui s’ouvre, nos missions sont reconduites : préserver le patrimoine du centre ancien, sécuriser les immeubles, lutter contre l’habitat insalubre, diversifier l’offre commerciale ainsi que l’offre de logements auprès de tous les profils de copropriétaires et de locataires. Cinq axes auxquels s’ajoute un sixième, dès 2023 : améliorer la performance énergétique de ces immeubles, en lien avec les ambitions de la métropole rennaise.

L’occasion pour nous de faire le point sur cette décennie, et de dévoiler en images certaines réhabilitations déjà menées au cœur du site patrimonial remarquable (auparavant appelé périmètre sauvegardé).

Rendez-vous jusqu’à la fin de l’été

Les deux cubes s’effaceront ensuite pour laisser place à d’autres animations. De la place Hoche à la place Saint-Germain, vous pourrez arpenter les rues anciennes de Rennes, lever les yeux et redécouvrir les façades de ses maisons séculaires. Certaines, comme rue Saint-Georges, témoignent des réhabilitations menées. D’autres, comme rue Saint-Michel, le seront d’ici 2030.

À savoir : Destination Rennes propose régulièrement des visites d’immeubles anciens. Notre équipe participe chaque année à l’une d’entre elles, dans le cadre de l’évènement « Adopter son patrimoine » organisé au printemps.   

Des adresses à (re)découvrir et des temps forts à suivre sur nos réseaux sociaux, de Facebook à Instagram.

La nuit du 21 juin 2010, un incendie est déclaré dans un immeuble de la rue Saint-Michel. Malgré l’intervention des sapeurs-pompiers, 6 immeubles, 14 logements et 3 commerces sont atteints par les flammes. Si leurs occupants ont pu être évacués, ces bâtisses du XVIIe, qui avaient échappé au grand incendie de 1720, présentent d’importants dégâts et ne peuvent être réhabilitées.

En parallèle, l’Opération Rennes Centre ancien est en cours de création par la Ville de Rennes, suite au diagnostic alarmant du rapport Tattier — 660 immeubles sont dégradés dans le centre historique. L’ilot Saint-Michel sera l’un de nos premiers projets, et non des moindres. Il durera près de 13 ans et prendra fin avec l’inauguration de la résidence l’Orée des Lices le 1^er février dernier.

Sécuriser l’ilot et préparer sa renaissance

Après l’incendie, l’ensemble des bâtisses fragilisées font l’objet d’un arrêté de péril : les logements et les commerces ne peuvent plus être occupés. Des travaux de démolition doivent être engagés par les copropriétaires pour sécuriser cet ilot, la rue et les passants. La Ville de Rennes imagine alors un projet commun avec les copropriétaires pour reconstruire de nouveaux bâtiments. Cette initiative, complexe à mettre en œuvre, ne verra pas le jour.

Dès la création de notre Opération en 2011, la Ville de Rennes nous confie ce dossier, et décide d’initier une déclaration d’utilité publique (DUP). L’objectif étant d’acquérir l’ensemble des bâtiments et ainsi relancer le projet : démolir les immeubles dangereux et fragilisés pour préparer la reconstruction de ces nouveaux lieux de vie. Car la place Saint-Michel est au cœur de la vie rennaise, des commerces et du marché des Lices.

Une première phase d’acquisition amiable est initiée en 2013-2014, suivie d’une seconde en 2014-2015. Le chantier de démolition est à nouveau stoppé, du fait de l’imbrication de copropriétés adjacentes — fréquente dans le centre ancien. Une cage d’escalier située en mitoyenneté doit notamment être sécurisée avant de poursuivre la déconstruction. L’ampleur du sinistre et de ses incidences a donné lieu à d’importants contentieux entre les propriétaires du site, ce qui pénalise l’avancement du projet. Il faudra attendre 2020 pour que les travaux puissent enfin débuter.

Faire face à une situation inédite

Le plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) de Rennes est le règlement d’urbanisme de référence dans le centre ancien. Sur ce périmètre délimité, les constructions neuves sont rares — l’enjeu étant de protéger les bâtiments anciens patrimoniaux. Les bâtisses, même très dégradées, sont réhabilitées quelle que soit l’ampleur des travaux. L’ilot Saint-Michel fait office d’exception : les immeubles ravagés par les flammes ne peuvent faire l’objet d’une réhabilitation.

Notre équipe s’est donc attelée à travailler avec les services compétents afin d’obtenir une modification du PSMV, pour rendre possible la reconstruction des immeubles. Fin 2013, elle sera complétée par la révision du plan, devenue effective.

En 2013, un concours promoteur-architecte sera lancé, guidé par les enjeux suivants :

• reconstitution d’un front bâti aligné sur la place et la rue Saint-Michel ;
• maintien d’une volumétrie variée héritée du Moyen-Âge ;
• l’expression en façade de la structure des bâtiments en référence aux pans de bois et l’accueil d’une mixité habitation/commerces.

Le Groupe Giboire et Explorations Architecture sont sélectionnés à l’issue de ce concours.

Notre accompagnement se poursuit, de l’obtention du permis de construire validé par l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) jusqu’à la réalisation des travaux. En 2020, le foncier est cédé au Groupe Giboire. Le chantier débute pour faire sortir de terre 13 logements et 1 cellule commerciale. Le bâtiment en ossature bois s’inspire de modes de construction du centre ancien (coursives à l’arrière et colombage contemporain notamment) tout en alliant confort, modernité et performances énergétiques. Le bois est d’ailleurs le matériau privilégié, tant dans le respect de son environnement architectural que de l’empreinte carbone d’un tel projet.

Crédits photos : Dimitri Lamour

Épilogue : un rôle d’assemblier

À peine lancée, notre Opération s’est mobilisée pendant plus de 10 ans pour faire renaitre ces immeubles de leurs cendres. En somme, L’Orée des Lices symbolise les enjeux du centre ancien que sont la sauvegarde du patrimoine, la mise en sécurité des immeubles, la lutte contre l’insalubrité et le logement indigne. Cet ilot illustre ainsi notre mission : celle d’engager une dynamique pour réhabiliter les immeubles anciens avec les copropriétaires, pour les habitants et les commerçants, dans l’intérêt de l’histoire architecturale de Rennes. Au travers de notre accompagnement juridique, technique et financier, nous faisons l’interface entre les différentes parties prenantes pour réhabiliter les immeubles anciens dans les meilleures conditions qui soient.  

L’Orée des Lices, inaugurée en janvier dernier, ouvre un nouveau chapitre : celui de la requalification de la rue Saint-Michel — 75 % de ses immeubles sont en cours de réhabilitation ou à réhabiliter. À suivre…

Après le 17 rue Saint-Georges, qui a accueilli la boutique 28lunes en octobre dernier, c’est au tour du 12 rue de Penhoët d’entrer dans une nouvelle phase : celle de l’appel à projets, auprès de futurs commerçants qui occuperont bientôt ces locaux.

Un peu d’histoire pour commencer. Depuis 2011, notre Opération a pour mission de réhabiliter les immeubles du centre ancien de Rennes. Au pied de ces bâtisses, des commerces y sont installés depuis toujours. Une activité que nous avons à cœur de dynamiser et de développer dans les rues du centre historique : c’est pourquoi notre Opération a été étoffée en 2016 d’une mission commerce, pilotée par Hélène Ribierre.

Au total, une trentaine de rez-de-chaussée d’immeubles anciens auront trouvé leur activité commerciale dans les années à venir. En attendant la fin des travaux, les hermines Bonne Kozh occupent les lieux, et quitteront progressivement ces adresses — à l’image du 17 rue Saint-Georges, où elles ont fait place à 28lunes, une boutique dédiée aux cycles de la femme. Ce commerce, créé par Fabienne Bouraud, a été retenu par le jury de sélection suite à un appel à projets lancé fin 2021. C’est désormais au tour du 12 rue de Penhoët, un immeuble réhabilité depuis peu, de s’inscrire dans ce cycle d’appel à projets. Présentations.

À la découverte du 12 rue de Penhöet

Poussons la porte de ce local commercial, situé dans une rue emblématique de Rennes — et qui jouxte l’une des plus petites maisons du centre ancien, au numéro 10.

Côté surface, le rez-de-chaussée compte 24 m², auxquels s’ajoutent 19 m² en sous-sol — deux pièces accessibles au public. En complément, ce local dispose d’une réserve de 9,7 m², ainsi qu’un WC non PMR (personne à mobilité réduite).

L’appel à projets en bref

Pour cette adresse, les porteurs de projets devront proposer une activité de commerce de détail à destination des particuliers, à l’exclusion, entre autres, des activités de restauration, restauration rapide et petite restauration.

Le concept retenu sera :

• Qualitatif, pérenne, répondant aux besoins des usagers du centre-ville et des visiteurs ;
• Singulier, nouveau, et complémentaire à l’offre existante ;
• Hybride pouvant associer des activités complémentaires ;
• Capable de fidéliser la clientèle aussi bien de proximité que de passage ;
• Accessible au plus grand nombre avec un ticket moyen le plus adapté à toutes les cibles (étudiants, actifs, habitants…) ;
• Adapté aux attentes nouvelles des consommateurs ;
• Compatible avec le caractère habité de la rue et de l’immeuble dans lequel le local se situe ;
• Couvrant une amplitude d’ouverture suffisamment large pour participer à l’animation des lieux au fil de la journée afin de concourir à la vie de quartier.

L’appel à projets est ouvert du lundi 6 février au vendredi 31 mars 2023.

Vous souhaitez candidater ? Nous vous invitons à consulter l’appel à projets (ainsi que l’annexe 1 et l’annexe 2) : critères, modalités et contacts y sont détaillés.

Pour rester informé sur les futurs appels à projet, vous pourrez suivre nos actualités sur ce site web et nos réseaux sociaux — Facebook et Instagram.

Le 21 janvier dernier marquait la première rencontre de notre concertation avec les citoyens sur les six piliers de notre Opération — à découvrir dans le détail sur cette page. Une journée organisée en deux temps pour explorer avec les participants les enjeux de la réhabilitation des bâtisses anciennes à Rennes. Retour en mots et en images.

Un forum pour rencontrer les acteurs de notre Opération 

Au total, plus d’une vingtaine d’experts sont mobilisés depuis plus de 10 ans au sein de notre Opération Rennes Centre ancien, pour accompagner les projets de réhabilitation. Des experts qu’une centaine de citoyens ont pu rencontrer pendant toute la matinée du 21 janvier, à la salle du Jeu de Paume, pour découvrir leurs missions et échanger avec eux. À savoir :

• Le Service Départemental d’Incendie et de Secours d’Ille-et-Vilaine (SDIS 35) sur la sécurité des biens et des personnes, notamment la sécurité incendie ;
• Le service santé environnement de la Ville de Rennes pour la lutte contre l’habitat indigne et insalubre ;
• L’Unité Départementale de l’Architecture et du Patrimoine d’Ille-et-Vilaine (UDAP 35) et l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) pour la préservation du patrimoine ;
• La mission commerce de notre Opération, sur l’offre commerciale à venir au pied des immeubles réhabilités ;
• Et la direction quartier centre pour répondre à tous les sujets plus larges, à l’échelle du centre-ville.

Enfin, les élus de la Ville de Rennes et de Rennes Métropole (Didier Le Bougeant, élu Quartier Centre à la ville de Rennes, Marc Hervé, conseiller municipal de Rennes, et Honoré Puil, Vice-président Rennes Métropole habitat-logement et gens du voyage) sont revenus sur l’histoire, les enjeux et les ambitions de notre Opération pour les années à venir lors d’une table ronde — à laquelle ont participé Sandra Le Dévéhat, Architecte des Bâtiments de France, et le lieutenant Sébastien Thomas, du SDIS 35. Une matinée riche en temps forts, poursuivie par une visite d’immeubles dans le centre ancien de Rennes.

Des visites pour toucher du doigt les enjeux du centre ancien à Rennes

Pour cette journée placée sous le signe de l’échange et de la pédagogie auprès de tous les Rennais, nous avons donc animé une visite de deux heures dans cinq bâtisses du centre ancien — avant et après réhabilitation.

100 participants ont déambulé dans les rues de Rennes samedi 21 janvier dans l’après-midi, répartis en cinq groupes pilotés par nos responsables d’opérations. Ainsi, nous avons pu illustrer par l’exemple la complexité de notre mission : préserver le patrimoine rennais tout en assurant la sécurité de ses habitants, l’habitat digne, l’accès à la propriété et à la location en centre-ville, mais aussi englober les exigences de performances énergétiques et l’offre commerciale dans ces bâtisses réhabilitées. Des piliers que nous devons conjuguer pour chaque immeuble, en lien avec son histoire architecturale, les contraintes du bâti et les situations personnelles des copropriétaires.

Partagez vos idées et vos témoignages sur la Fabrique Citoyenne

2023 marque le début d’une troisième phase pour notre Opération, avec pour objectif de réhabiliter 100 immeubles supplémentaires d’ici 2030. Cette nouvelle étape, nous voulons la coconstruire avec les Rennais, pour enrichir notre mission de leur regard et de leur retour d’expérience.

C’est pourquoi vous pourrez partager vos idées et vos témoignages sur chacune des six thématiques qui sont autant de piliers pour notre Opération, sur le site de la Fabrique Citoyenne jusqu’à fin avril.

D’autres temps forts sont prévus dans les semaines à venir : deux expositions photos sur des places publiques rennaises, et une visite d’immeubles anciens (qui affiche déjà complet).

Merci pour votre participation !

Ce sont d’ailleurs les premières hermines Bonne Kozh à céder leur place à une boutique dans le centre ancien de Rennes — et pas n’importe laquelle : ce commerce est l’un des premiers en France à proposer une offre de produits éthiques et responsables en lien avec les cycles de vie de la femme. Retour sur ce projet audacieux et innovant, accompagné par la mission commerce de l’Opération Rennes Centre ancien.

Depuis 2011, notre Opération a vocation à réhabiliter les immeubles en copropriétés du centre ancien de Rennes, pour préserver le patrimoine historique de notre ville, éradiquer  l’habitat digne et assurer la sécurité de leurs habitants. Au pied de certaines bâtisses lourdement dégradées, des commerces vacants sommeillent en attendant la fin des travaux. Notre mission commerce vise notamment à engager la réhabilitation de ces commerces, à les remettre sur le marché en facilitant  l’implantation de nouvelles activités en cohérence avec la stratégie commerciale de la ville de Rennes.

Pour animer ces vitrines, des hermines blanches se sont installées fin 2019 dans une quinzaine de rez-de-chaussée. Au 17 rue Saint-Georges, les hermines ont discrètement quitté ce bâtiment réhabilité dans le cadre de l’opération, qui accueille depuis peu une nouvelle activité commerciale dédiée à la féminité.

Un appel à projets pour détecter les pépites 

En septembre 2021, nous lancions un appel à candidatures pour inviter les porteurs de projet à postuler pour cette nouvelle adresse rennaise. Sur les 15 réponses pré-qualifiées par Territoires et la ville de Rennes, 3 ont été retenues par le jury.

Les critères :

• La qualité et la pérennité du projet ;
• La singularité de l’offre ;
• Le caractère hybride (c’est-à-dire la capacité à associer des activités complémentaires) ;
• La capacité à fidéliser la clientèle ;
• L’accessibilité au plus grand nombre ;
• L’adaptation au contexte sanitaire et aux nouvelles attentes des consommateurs ;
• La compatibilité avec le caractère habité de la rue ;
• L’amplitude d’ouverture suffisamment large pour contribuer à l’animation de la rue.

Les futurs commerçants ont ensuite été rencontrés à l’occasion d’un entretien composé d’élus, du service commerce de Rennes Métropole et de la direction de Territoires, pour ne retenir qu’un seul concept : celui de la boutique 28lunes, de Fabienne Bouraud.

À la découverte de 28lunes

Si Fabienne Bouraud fait ses premiers pas en tant que commerçante, elle a conseillé et accompagné des porteurs de projets pendant plus de 30 ans. L’idée de 28lunes a germé à la faveur d’échanges avec ses filles, qui manifestaient à la fois leur souhait et leurs difficultés à acheter des produits éthiques pendant leurs règles. Fabienne partage : « mes filles m’ont permis d’associer ma conscience écologique — déjà bien ancrée — et tout ce qui concerne le rapport a la féminité. »

D’un premier constat, Fabienne mûrit son projet pendant plus d’un an. Elle veut alors créer « un véritable cocon dédié à la naturalité et à la féminité pour toutes les femmes soucieuses de l’environnement et de leur santé. » Ainsi, elle étoffe son offre multimarques pour couvrir les différentes étapes de la vie d’une femme, de l’adolescence à la ménopause, en passant par la maternité. Ses produits de protection et de bien-être sont made in France, écologiques, non toxiques, durables et à prix juste. Elle souligne : « Ce lieu se veut être aussi un rendez-vous d’inclusion, de sororité et de conseils pour aborder à tout âge et quel que soit son sexe, les questions autour de la féminité. »

Un concept novateur en France, qui a pu voir le jour grâce à notre Opération !

Accompagner les commerçants

Au-delà des différentes étapes formalisées de l’appel à projet, notre mission commerce a entre autre, vocation à guider ces entrepreneurs au moment de leur installation en lien avec le développement de leur activité. C’est tout d’abord conseiller dans l’aménagement du local, dans une rue emblématique de Rennes, au pied d’un immeuble patrimonial et dans le respect des normes ERP et du règlement du plan de sauvegarde et mise en valeur liées au secteur du centre ancien. Des enjeux que nous connaissons bien, et que nous avons partagés avec Fabienne Bouraud lors des travaux d’aménagement du local avec son agence d’architecture 19 degrés.

Autre atout : Hélène Ribierre, responsable de la mission commerce au sein de notre Opération, a elle aussi été commerçante avant de nous rejoindre. Une connaissance fine du quotidien de ces entrepreneurs, qu’elle a mis à profit pour aiguiller Fabienne dans son projet.

La commerçante conclut : « bénéficier d’un emplacement privilégié à Rennes avec un budget accessible pour ceux qui se lancent, tant pour les travaux que pour le pas de porte, avoir la confiance et le soutien de Territoires Publics et de la ville de Rennes ont été précieux pour créer ma boutique et faire connaitre mon concept. » Bon succès à vous Fabienne !

C’est une étape incontournable : le diagnostic des immeubles du centre ancien est l’occasion de faire le point sur l’histoire des bâtiments, leurs pathologies, et bien sûr les travaux à réaliser. Dans le cadre de notre Opération, c’est aussi accompagner les propriétaires dans les choix à opérer, offrir aux occupants un lieu de vie digne, habitable et conforme aux normes de sécurité, le tout en respectant le patrimoine architectural rennais. Des piliers essentiels, revus dans le détail par chacun des experts partenaires de l’Opération Rennes Centre ancien.

Piloté et préparé par le maître d’œuvre choisi par la copropriété, ce diagnostic est réalisé en lien avec notre responsable d’opération en charge de l’immeuble et nos partenaires : l’ABF-UDAP, le SDIS 35, le Service Santé Environnement de la ville de Rennes et l’ANAH. Les conclusions du diagnostic sont ensuite présentées aux copropriétaires par leur syndic et font l’objet d’un comité technique sur site. Lors de cette visite, tous les acteurs de l’Opération sont présents pour appréhender l’état de l’immeuble dans son ensemble, expliquer les travaux à effectuer, trouver des solutions pour faire coïncider sécurité, habitabilité et patrimoine.

Ausculter la structure des bâtiments

Les immeubles du centre ancien de Rennes ont traversé les siècles, accueillant au fil des décennies habitants et commerçants. Ces bâtisses ont fait l’objet de modifications qui ont souvent fragilisé leur structure. C’est le cas des divisions d’étages ou de combles en logements, avec l’ajout d’autant de sanitaires et de salles d’eau pesant sur l’ossature des bâtiments. Parfois, ce sont des choix d’aménagements impactant des éléments porteurs qui ont généré des désordres structurels : nouvelles fenêtres, découpe d’une poutre pour y installer des équipements dans un commerce, suppression des cheminées entre autres.

Par ailleurs, le bois est omniprésent dans ces bâtisses — y compris dans celles en pierre construites au XVIIIe, après le grand incendie de 1720. C’est d’ailleurs une caractéristique rennaise : le bois était un matériau moins coûteux que la pierre qu’il fallait acheminer, alors que la ressource abondait dans les forêts avoisinantes. Si le bois est un matériau durable et résistant, il nécessite un entretien et des enduits appropriés pour éviter l’installation de l’humidité. Car l’eau est la principale cause de sa dégradation.

Cave, cage d’escalier, logements, combles : l’architecte examine l’immeuble dans le détail pour identifier les risques structurels et les pathologies à traiter.

Assurer la sécurité incendie et la secourabilité des habitants

Avec un départ de feu tous les cinq jours à Rennes, la prévention des risques incendie et la secourabilité des occupants sont primordiaux. Ici, le SDIS 35 (le Service Départemental d’Incendie et de Secours d’Ille-et-Vilaine) s’attache à vérifier que chaque appartement soit accessible aux sapeurs-pompiers en cas d’intervention, mais aussi de la sécurité incendie des logements, commerces et parties communes — coupe-feu et évacuation des fumées notamment est bien respectée. Une étude qui porte jusqu’aux murs mitoyens avec d’autres immeubles, pour s’assurer de leur recoupement au feu et ainsi éviter la propagation de l’incendie à l’échelle d’un ilot ou ensemble d’immeubles. Le SDIS 35 s’assure enfin de la sécurité des garde-corps sur les fenêtres et dans les cages d’escalier, et de la conformité des réseaux gaz et électricité.

Lors de la visite de présentation du diagnostic, chacun de ces points est passé en revue, pour acter des travaux indispensables à réaliser, et proposer des solutions parfois sur mesure pour mêler prévention, sécurité et respect du patrimoine.

Examiner l’habitabilité des logements

Les divisions de logements existants ou de combles en plusieurs appartements, le manque d’entretien des parties privées et communes ont mené à l’émergence d’habitats indignes dans le centre ancien de Rennes. Surface habitable, hauteur de plafond, luminosité, sécurité, équipements sanitaires, qualité de l’air : autant de critères indispensables pour la vie quotidienne des occupants. Une mission confiée au Service Santé Environnement de la Ville de Rennes, qui valide la conformité des logements au règlement sanitaire départemental.

Là aussi, le Service Santé Environnement est présent au comité technique dédié au diagnostic pour étudier ces différents critères avec l’ANAH. Le plus souvent, ces visites se réalisent dans les parties communes des immeubles lorsqu’ils sont habités. Dans le cas où le maitre d’œuvre missionné par la copropriété aurait identifié des points à vérifier par le Service Santé Environnement, une visite complémentaire peut être organisée avec les propriétaires et les locataires. Ainsi, le diagnostic de l’immeuble peut être affiné, pour préciser les travaux à effectuer.

Préserver le patrimoine du centre ancien

Le périmètre de notre Opération est dédié au centre ancien de Rennes, où sont installées de nombreuses bâtisses séculaires, notamment des maisons à pans de bois. S’il a été envisagé avant les années 60 de raser certains de ces immeubles au profit de constructions contemporaines, le centre ancien est aujourd’hui préservé et protégé par un Site Patrimonial Remarquable. L’ABF, au sein de l’UDAP, a pour mission de faire le trait d’union entre le passé, le présent et le futur de l’histoire architecturale rennaise. Autrement dit, les choix opérés par l’ABF doivent respecter le patrimoine, tout en écrivant une nouvelle page dans l’histoire de chacun de ces bâtiments réhabilités. C’est par exemple ajouter un ascenseur dans une bâtisse du XVIIe pour faciliter son accessibilité, ou installer des dispositifs de sécurité pour assurer la secourabilité des logements.

Ainsi, l’ABF a pour mission de préciser dans le diagnostic les éléments patrimoniaux à conserver — des façades à la structure jusqu’aux toits, des escaliers aux menuiseries —, en les adaptant aux exigences des normes et au quotidien de ses habitants.

Faciliter le financement des travaux

Patrimoine, habitabilité, sécurité : le diagnostic partagé aux copropriétés fait état des travaux à réaliser pour réhabiliter l’immeuble concerné. Des travaux discutés avec les copropriétaires, au travers de leur syndic en lien avec le maitre d’œuvre missionné et le responsable d’opération dédié côté Rennes Centre ancien. Un indispensable triptyque qui aura à cœur d’avancer de concert pendant toute la durée du projet, et de réfléchir aux solutions les plus optimales pour limiter le budget à allouer à la réhabilitation. Ce diagnostic précise les travaux obligatoires pour obtenir les financements publics de l’ANAH et de Rennes Métropole. Des subventions qui prennent en charge au minimum 30% du montant des travaux, et au-delà selon la situation de chaque copropriétaire — ressources, conventionnement du logement notamment.

Ce diagnostic est un formidable outil : il permet de prendre le pouls du bâtiment, de découvrir son patrimoine et de le préserver, d’identifier les meilleures solutions pour le réhabiliter et d’accéder à des aides financières. Le tout, accompagné d’experts dans chacun de leur domaine, dans l’intérêt des propriétaires, des habitants et de l’histoire de Rennes.

Le patrimoine architectural rennais est intimement lié au bois : dans les maisons dites à pans de bois bien sûr, mais aussi dans celles construites en pierre après le grand incendie de 1720. Un matériau capable de traverser les siècles sans prendre une ride s’il est préservé de l’humidité et respecté dans sa structure lors des différents aménagements envisagés — ce qui n’a malheureusement pas toujours été le cas, et a en partie mené à la création de notre Opération.

Le bois est partout dans le centre ancien : des murs aux planchers jusqu’aux toits, dans les bâtisses du XVe au XIXe siècle. Une présence qui s’explique par la ressource : le bois abondait à Rennes grâce à ses nombreuses forêts avoisinantes, alors qu’il fallait acheminer le schiste, le granit ou le calcaire — des matériaux éloignés, lourds et coûteux à transporter.

Aussi, l’architecture de nos maisons a longtemps privilégié le bois, alors même qu’il était remplacé par du métal dans d’autres villes comme Paris. Si le grand incendie de 1720 a profondément modifié le visage du centre ancien de Rennes, le bois restera un matériau de choix dans la reconstruction des quartiers détruits — y compris dans les nouvelles maisons en pierre, alors en poupe à proximité du Parlement.

Suite à cet incendie, les poutres et éléments ayant échappé aux flammes sont réemployés dans les maisons à pans de bois à rénover. C’est pourquoi on retrouve des poteaux dont les mortaises (c’est-à-dire les entailles prévues pour y insérer une autre pièce de bois) n’ont aucune utilité. D’ailleurs, lors des diagnostics en amont des travaux de réhabilitation, il n’est pas rare d’identifier des bois plus anciens que la date connue de construction du bâtiment.

Un matériau solide, à préserver de l’humidité

… et de l’homme ? Ou plutôt de l’intervention humaine qui, au fil des décennies et des siècles, rénove à son goût ces bâtisses séculaires. Des travaux qui affectent leur structure, pour parfois mener à de lourds déséquilibres et à des dangers imminents pour ses occupants.

Il n’est pas rare de constater dans nos visites qu’un élément porteur a été sectionné, qu’une fenêtre plus grande que l’originale a été installée sans respecter le bâti. Ou que la pose d’une dalle béton dans une salle de bain a généré à la fois un poids supplémentaire pour la structure, et des infiltrations d’eau persistantes. Enfin, les belles façades à pans de bois cachent parfois des enduits récents, inadaptés au bois car ils retiennent l’humidité — que le bois abhorre, en plus de ses effets néfastes sur la santé des occupants.

L’Opération Rennes Centre ancien à la rescousse

Depuis 10 ans, nous œuvrons à réhabiliter le centre ancien, dans l’intérêt des habitants, des Rennais, des copropriétaires, du patrimoine architectural et historique de la capitale bretonne. Rennes Métropole nous a d’ailleurs consacré une belle vidéo il y a peu, à voir ou revoir.

Première étape avant de lancer les travaux : le diagnostic effectué par l’architecte en lien avec tous les partenaires de l’Opération, qui identifiera les problèmes majeurs du bâtiment (structure, façade, couverture…) et proposera une organisation des travaux à mener par tous les corps de métiers sollicités — ici, les charpentiers. Des artisans qui visiteront le chantier en amont, pour recenser les bois dégradés à changer, et les éléments sains à conserver.

A ce sujet, le collectif L’Œilleton a réalisé une série de vidéos dédiée aux savoir-faire et au quotidien des artisans missionnés dans le centre ancien de Rennes. Après les maçons dans « Premières Pierres », les charpentiers sont à l’honneur du second épisode intitulé « Mikado », à visionner ici 👇

Crédit photo (image en une) : Noé C. Photography pour Destination Rennes.