En 2023, l’opération d’aménagement Rennes Centre ancien entre dans sa troisième phase. L’occasion de faire le point sur nos actions menées depuis 2011 aux côtés de nos partenaires, et de nous projeter sur les nouvelles ambitions à porter. L’occasion aussi de vous consulter, habitants de Rennes, locataires, propriétaires, commerçants ou usagers pour prendre le pouls de notre action sur six axes… à découvrir ici dans le détail.
- Pendant toute la durée de la concertation, une adresse e-mail dédiée :
Faites-nous part de vos observations, remarques, questionnements et propositions à l’adresse e-mail dédiée : centre.ancien@ville-rennes.fr Elle sera effective pendant toute la durée de la concertation, jusqu’en avril 2023.
- Des visites d’immeubles :
Découvrez ce qui se cache derrière les bâtisses du centre ancien de Rennes !
Pour connaitre tout du centre ancien, rien de mieux que s’immiscer dans ses recoins…
L’équipe de Territoires Publics vous propose deux dates de visite d’immeubles avant et/ou après travaux :
- Le samedi 21 janvier 2023, après-midi, à 14h30
- Le mercredi 8 février 2023, après-midi, à 16h
Vous pouvez y participer gratuitement et uniquement sur inscription.
- De janvier à avril 2023, un espace en ligne pour vous donner la parole :
Discutons et produisons ensemble la programmation des années à venir sur la réhabilitation durable du bâti, la sécurité des biens et des personnes, la lutte contre l’habitat indigne et l’insalubrité, la préservation du patrimoine, l’amélioration énergétique des bâtiments anciens et l’offre commerciale du centre ancien. À partir de janvier 2023, vous pourrez directement contribuer pour chacune de ces thématiques, en ligne sur la page de La Fabrique Citoyenne.
- Un forum dédié au Centre ancien :
Prenez note : RDV le samedi 21 janvier 2023 au Jeu de Paume de Rennes, de 9h à 13h !
Habitants, locataires, propriétaires bailleurs ou occupants, copropriétaires, syndics, commerçants, venez rencontrer les acteurs et partenaires de l’opération Rennes Centre ancien pour découvrir leur action quotidienne et les objectifs qu’ils ou elles se fixent pour la suite. Une occasion à ne pas manquer pour construire aussi au fil des discussions engagées le Centre ancien de demain.
- Une exposition dans l’espace public :
Après le forum du 21 janvier 2023, vous pourrez profiter d’une exposition photos dans le centre-ville. Elle vous permettra de continuer à participer à la concertation !
REJOIGNEZ-NOUS POUR AMELIORER ENSEMBLE LE CENTRE ANCIEN DE DEMAIN !
Avant d’entrer dans le vif du sujet, prenons le temps de jeter un coup d’œil dans le rétroviseur. Sur le pourquoi de l’opération, ses outils, son périmètre, les acteurs engagés, ses objectifs.
Le centre historique de Rennes est riche et remarquable. Nous profitons toutes et tous de ses magnifiques bâtisses et maisons à pans de bois.
Pourtant, en 2008, un rapport commandé par la Ville de Rennes suite à des effondrements partiels d’immeubles et à des incendies, nommé Tattier (du nom de l’expert qui l’a produit), révèle la dégradation de 660 immeubles du centre ancien de Rennes sur une totalité de 1600.
Les maisons à pans de bois préservées du grand incendie de 1720 et celles construites au XVIIIe dans les quartiers ravagés par le feu présentent toutes des caractéristiques communes : manque d’entretien ou travaux non adaptés, divisions excessives des logements, ajouts de salles d’eau… Autant d’évolutions du bâti qui, au fil du temps, ont détérioré les immeubles du centre ancien jusque dans leur structure. Et apporté leurs lots de pathologies (humidité notamment) sur un matériau pourtant pérenne et omniprésent à Rennes — le bois.
Les enjeux sont forts : sécurité des habitants, secourabilité en cas d’incendie, salubrité et dignité de l’habitat, préservation du patrimoine, attractivité du centre ancien. Territoires Publics est alors missionné par la Ville de Rennes, et mobilise à son tour une équipe d’une dizaine de personnes — réunies sous une seule et même bannière : l’Opération Rennes Centre ancien. Sa mission : sensibiliser les copropriétaires et accompagner ceux qui envisagent de réhabiliter leur immeuble, du diagnostic à la livraison des travaux, avec à la clé des aides financières.
Notre opération puise sa force dans le collectif qu’elle rassemble au quotidien. Ces acteurs et partenaires sont :
- la ville de Rennes, notamment son service santé et environnement ;
- Rennes Métropole : service habitat, service commerce… ;
- l’Agence Nationale d’Amélioration de l’Habitat (ANAH) ;
- le Service Départemental d’Incendie et de Secours d’Ille-et-Vilaine (SDIS 35) ;
- l’Unité Départementale de l’Architecture et du Patrimoine d’Ille-et-Vilaine (UDAP 35) ;
- les syndics de copropriété, les architectes et les maitres d’œuvre, les notaires et les agences immobilières, ainsi que les artisans qui sont autant de relais et d’interlocuteurs précieux pour notre opération ;
- et bien sûr, les propriétaires privés.
11 années après sa création, 243 immeubles ont été réhabilités, soit plus de 2 000 logements et 200 locaux à usage commercial, lors des deux premières phases de l’Opération Rennes Centre ancien.
Et demain ?
La troisième phase, qui débute en janvier 2023 jusqu’en 2030, a pour objectif de réhabiliter 100 immeubles supplémentaires (soit environ 600 logements) en poursuivant et en renforçant nos actions pour :
- Réhabiliter les immeubles dégradés et préserver leur valeur patrimoniale ;
- Lutter contre l’habitat indigne, veiller à la sécurité des personnes et des biens
- Optimiser la performance énergétique des bâtiments anciens
- Créer une diversification de l’offre de logements en accompagnant les propriétaires occupants et en développant un parc locatif abordable financièrement ;
- Améliorer la fonction résidentielle des immeubles en restaurant le fonctionnement pérenne des copropriétés
- Conforter l’attractivité du centre ancien en maintenant et en diversifiant l’offre commerciale.
L’opération « Rennes Centre ancien » s’appuie sur ce qu’on appelle une concession d’aménagement, entre la ville de Rennes et Territoires Publics, couplée à une OPAH-RU : l’Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat – Renouvellement Urbain. Il s’agit d’une convention signée entre l’État, l’Agence nationale de l’habitat (ANAH), Rennes Métropole et la Ville de Rennes.
L’OPAH-RU est un puissant outil incitatif à destination des copropriétaires du centre ancien. Ateliers de sensibilisation et visites pédagogiques, subventions pour financer une partie des travaux, pilotage administratif et technique de l’amont à l’aval du projet de réhabilitation… un accompagnement complet est rendu possible grâce à l’OPAH-RU.
Et en pratique ?
Plusieurs étapes sont à suivre pour bénéficier de l’OPAH-RU au sein d’une copropriété, découvrez ci-dessous son mode d’emploi :
La copropriété accompagnée par l’équipe Rennes Centre ancien va pouvoir mobiliser différentes subventions de l’ANAH et Rennes Métropole :
Enfin, pour toute demande de réhabilitation, l’OPAH-RU œuvre aussi pour une offre de logements abordable et diversifiée. Pour cela, des subventions individuelles supplémentaires sont accordées pour :
- Le maintien des propriétaires occupants les plus modestes dans leur logement ;
- La maitrise de loyers pour les propriétaires bailleurs, qui s’engagent à plafonner leur loyer pendant 6 ans ;
- L’intermédiation locative : contrat passé entre les propriétaires bailleurs et l’Agence Immobilière à Vocation Sociale qui permet à la fois de répondre aux besoins des futurs locataires aux faibles ressources tout en apportant des garanties de location et de perception des loyers aux propriétaires.
Voir le témoignage en vidéo de Mélanie Barchino, cheffe de projet au sein de l’Opération Rennes Centre ancien
À votre avis, comment peut-on accompagner les travaux de réhabilitation d’immeubles et/ou de logements ? Partagez vos idées, retours ou remarques sur La Fabrique Citoyenne !
L’Histoire de Rennes, avec un grand H, parle d’elle-même : il y a 300 ans, son centre ancien changeait de visage après le grand incendie de 1720, qui a détruit 45% de la ville. Depuis, l’enjeu de sécurité des biens et des personnes reste prégnant, par la nature même des bâtisses historiques, qu’elles soient en pan de bois ou en pierres — car le bois reste largement utilisé au XVIIIe et au XIXe.
Au fil des décennies, l’usage de ces immeubles a évolué (les greniers convertis en logements, parfois inaccessibles aux pompiers) ainsi que les normes de sécurité. Risques liés aux réseaux (électriques, gaz notamment), chutes de hauteur (balcons, escaliers), perméabilité incendie à l’échelle des ilots pour accéder aux immeubles, coupe-feu, évacuation des fumées et secourabilité des personnes sont autant d’éléments cruciaux que le Service Départemental d’Incendie et de Secours d’Ille-et-Vilaine (SDIS 35) observe rigoureusement dans les bâtisses à réhabiliter.
À l’image de l’ensemble de nos partenaires mobilisés au sein de l’Opération Rennes Centre ancien, le SDIS 35 examine l’existant (parfois avec des tests en situation réelle), sensibilise les copropriétaires et les commerçants, propose des solutions adaptées à chaque immeuble, pour faire converger sécurité des habitants et préservation du patrimoine et contrôle la conformité aux normes des immeubles réhabilités.
Voir le témoignage en vidéo de Sébastien Thomas, lieutenant au sein du SDIS 35.
À votre avis, comment peut-on accompagner les copropriétaires dans la sécurisation des immeubles et des logements ? Partagez vos idées, retours ou remarques sur La Fabrique Citoyenne !
Au fil des siècles, les immeubles du centre ancien ont été modifiés pour accueillir davantage d’occupants. Progressivement, les appartements ont été divisés en plusieurs lots, et les combles aménagés en studio. La densification excessive, le manque d’entretien des logements et la non-conformité aux normes de sécurité ont mené à une recrudescence de l’habitat indigne et insalubre à Rennes.
Mais alors, de quoi parle-t-on ?
- De désordres structurels sur le bâti en pans de bois : qui n’assurent plus leur rôle de stabilité du bâtiment et qui peuvent conduire à des effondrements partiels.
- De défauts d’habitabilité et de désordres sanitaires : qui concourent à mettre en danger la santé des occupants.
- De risques incendie : qui concourent à mettre en danger la sécurité des occupants.
C’est aux côtés du service santé environnement de la Ville de Rennes que l’équipe Rennes Centre ancien s’attache à lutter contre l’habitat indigne et insalubre. La sensibilisation et l’accompagnement des copropriétaires, locataires, agences immobilières, notaires ou encore syndic, en sont les clés. Surface des logements, hauteur sous plafond, air intérieur, équipements sanitaires, luminosité, sécurité figurent parmi les 19 critères observés par le service santé environnement, du diagnostic en amont à la réalisation des travaux.
Dans la majorité des cas, l’outil incitatif qu’est l’OPAH-RU permet aux copropriétaires de prendre conscience de l’état de leur bien et de réaliser les travaux. Pour autant, pour éradiquer l’habitat indigne et dangereux, il est parfois nécessaire de passer par des actions volontaristes en direction de copropriétés et de propriétaires défaillants, bloquants ou passif, à l’exemple de la Résorption de l’Habitat Insalubre (RHI), des Déclarations d’Utilité Publique de travaux (DUP) ou de procédures publiques spécifiques selon les risques identifiés (arrêté de péril, arrêté d’insalubrité…).
Voir le témoignage vidéo de Françoise Boissel, responsable adjointe du Service Santé Environnement de la Ville de Rennes.
Pour connaitre et se renseigner sur les critères de décence d’un logement et d’un immeuble, le règlement sanitaire départemental régit une liste de critères à respecter.
À votre avis, comment la lutte contre l’habitat indigne peut-elle être efficacement menée ? Partagez vos idées, retours ou remarques sur La Fabrique Citoyenne !
Le centre ancien de Rennes est riche en histoire — ses maisons à pans de bois ou en pierres ont traversé les siècles, jusqu’à nous. L’enjeu pour l’Unité Départementale de l’Architecture et du Patrimoine d’Ille-et-Vilaine (UDAP 35) et l’Architecte des Bâtiments de France mobilisés au sein de notre opération : faire le lien entre le passé, le présent et le futur. Autrement dit, restaurer les immeubles anciens pour les préserver dans le temps, tout en écrivant une nouvelle page dans l’histoire de chacune de ces bâtisses, en phase avec les réglementations et les usages actuels.
C’est une mission qui se conjugue au pluriel pour Territoires Publics, qui accompagne les copropriétaires en s’assurant de la qualité et de la pérennité des travaux de réhabilitation en lien avec les différents intervenants des programmes, en se conformant au plan de sauvegarde et de mise en valeur (plus connu sous l’acronyme PSMV), et à l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France, garant de la préservation du bâti ancien.
Le référentiel en la matière : le PSMV, qui s’étend sur les deux-tiers du périmètre de l’opération et qui définit des règles précises en fonction de différents niveaux d’interventions sur les bâtisses portées par l’État, l’UDAP 35 et l’ABF. Ce document d’urbanisme est accessible à tous sur le site de Rennes Métropole. Il comprend notamment un plan appelé le « règlement graphique » et des fiches d’information sur chaque immeuble.
Par exemple, le PSMV détaille les immeubles :
- Dont la démolition est interdite, et la restitution de l’état d’origine est exigée ;
- Dont la démolition est interdite, et des interventions sur la structure ou les volumes existants sont autorisés sous conditions ;
- Dont les perméabilités incendie sont à conserver ou à créer ;
- Dits « tâches jaunes » : dont la démolition pourra être imposée (bâtiments identifiés sans intérêt patrimonial pouvant impacter la sécurité des immeubles protégés)…
Voir le témoignage sur YouTube de Sandra Le Dévéhat, Architecte des Bâtiments de France à l’UDAP 35.
Les artisans, avec leur savoir-faire d’exception, interviennent également dans le Centre ancien rennais au service de la conservation du patrimoine. Ils travaillent dans l’ombre des chantiers et maîtrisent des techniques parfois ancestrales pour réhabiliter les bâtisses. Le collectif L’Œilleton les met en valeur au travers d’une série de vidéos, dédiées aux artisans : les maçons, les couvreurs et les menuisiers.
Que pensez-vous de la qualité architecturale du centre-ville ?
Quelles seraient vos propositions pour poursuivre la préservation du patrimoine en améliorant le confort des immeubles du Centre ancien ?Partagez vos idées, retours ou remarques sur La Fabrique Citoyenne !
Dès cette année les logements dotés d’une étiquette énergétique G ne sont plus autorisés à la location. Un seuil qui augmentera progressivement, jusqu’à l’étiquette E en 2034. Or 71 % des logements privés du centre ancien de Rennes sont des « passoires énergétiques » (E, F, ou G).
Ainsi, l’opération Rennes Centre ancien évolue pour soutenir les copropriétés dans leur adaptation à la future réglementation.
Dans cette troisième phase de notre opération, un programme d’actions en cours de construction va être mis en place pour :
- Consolider le diagnostic OPAH – RU en intégrant une compétence thermique
- En intégrant les questions énergétiques de façon transversale
- En définissant un audit énergétique pour compléter le diagnostic OPAH-RU
- Sensibiliser les propriétaires aux intérêts et enjeux d’une rénovation énergétique
- Généraliser les modèles existants de réhabilitation énergétique sur le bâti
- En calibrant les interventions (coûts, subventions…)
- En garantissant la compatibilité avec les enjeux de préservation patrimoniale ;
- En définissant des programmes de travaux adaptés et généralisables
- Travailler au développement d’artisans et de professionnels qualifiés
En plus de ce programme d’actions, et en complément des aides aux travaux de l’OPAH-RU, des financements seront dédiés à l’amélioration énergétique des logements avec :
- La prime au diagnostic OPAH de Rennes Métropole : forfait de 7 000 € / diagnostic de la copropriété, sans condition de réalisation des travaux
- La prime énergie de Rennes Métropole : forfait de 3 500 € / lot à condition d’atteindre l’étiquette D après travaux et de bénéficier d’un dossier OPAH-RU en parties communes OU parties privatives.
- Les primes de l’ANAH : pouvant aller jusqu’à 7000 € / logement en fonction de différents critères, détaillés ici.
Quelles sont vos attentes quant à l’amélioration des performances énergétiques du bâti ancien ? Partagez vos idées, retours ou remarques sur La Fabrique Citoyenne !
Les commerçants sont les poumons de l’attractivité du centre ancien, pour les Rennais comme pour les visiteurs de passage. Entre boutiques indépendantes et lieux de vie conviviaux, le visage des commerces à Rennes est propre à la capitale bretonne. Une particularité que nous avons à cœur de préserver et d’enrichir par des activités nouvelles (commerce de détail ou artisanat ouvert au grand public, notamment), en lien avec la stratégie déployée par le service commerce de la Ville de Rennes.
Intégrée à notre opération lors de sa seconde phase en 2016, la mission commerce vise à accompagner les porteurs de projets et les commerçants en place dans le cadre des travaux de réhabilitation des immeubles, et à remettre sur le marché les rez-de-chaussée des immeubles réhabilités. Avec pour objectif de maintenir et de diversifier l’offre commerciale dans les rues du centre ancien, tout en répondant aux enjeux de notre Opération — réhabiliter et protéger le patrimoine et les habitants. Ainsi, la mission commerce sensibilise les commerçants sur l’état du bâti et les travaux à mener dans le cadre de réhabilitations globales.
Le système d’appels à projet, lorsqu’un local commercial est réhabilité est privilégié car il permet :
- une expertise fine des projets ;
- d’encadrer toutes les étapes, de l’analyse des candidatures jusqu’à la signature d’un bail ;
- de rendre accessible les locaux au plus grand nombre.
Fin 2019, les hermines Bonne Kozh s’installent dans une quinzaine de bâtisses anciennes. Une initiative vouée à habiter les immeubles en travaux, pour à la fois rendre plus attractives ces rues en attente de renouveau, et indiquer aux Rennais que la mutation est en cours. Petit à petit, les hermines Bonne Kozh plient bagage : celles du 17 rue Saint-Georges ont fait place à un commerce au concept innovant — 28lunes.
Ce projet n’est que le premier d’une longue série : 3 nouveaux appels à projets seront bientôt ouverts aux commerçants candidats !
Comment percevez-vous l’offre actuelle et à venir des commerces dans le centre ancien de Rennes ? Partagez vos idées, retours ou remarques sur La Fabrique Citoyenne !