Auteur/autrice : Marie Armand

Le mois dernier, nous avons dédié un article à la rue Saint-Michel, au cœur du centre historique de Rennes. L’immeuble situé au numéro 20 est un projet emblématique de notre opération. Il illustre les conséquences d’un manque d’entretien et des impacts liés à des modifications, intervenues au fur et à mesure du temps, qui se sont révélées incompatibles avec le bâtiment d’origine.

Pour assurer la sécurité des habitants et pérenniser la structure de l’immeuble, aujourd’hui défaillante, une intervention sur l’ensemble de l’édifice est fondamentale. Retour sur les causes de ces déformations et les enjeux de cette réhabilitation.

Le 20 rue Saint-Michel : un projet représentatif

Constitué d’un niveau de cave, d’une cellule commerciale en rez-de-chaussée et de logements privés répartis sur 3 niveaux, cet immeuble du XVème siècle, modifié au XVIème siècle, est fidèle à l’architecture de l’époque.

Les appartements, en majorité loués par des tiers, sont rarement habités par leurs propriétaires. Face à un marché locatif en tension, le bâtiment a subi d’importantes interventions pour optimiser les capacités d’occupation : modification de la travée sud par une extension, coulage de chape béton, suppression de la cheminée située au rez-de-chaussée.

Ces transformations successives, pour la plupart incompatibles avec les principes constructifs de tels bâtiments, ont entraîné un basculement des cheminées entre le 20 et le 20bis, construits simultanément. Les changements opérés ont provoqué une inclinaison de 17cm — aussi appelée dévers —, observée entre les parties nord et sud de l’immeuble.

C’est en 2011, suite à la fracture d’une poutre porteuse, qu’un arrêté de péril est pris assorti d’habiter et d’exploiter, interdisant l’occupation des logements et du commerce. 

Face à l’inertie et au refus des copropriétaires pour engager une campagne de travaux, Territoires Publics acquiert à l’amiable l’immeuble dans le cadre d’arrêté préfectoral de déclaration d’utilité publique de restauration immobilière, pris en 2017.  

Une acquisition nécessaire pour la réhabilitation

Une phase de diagnostic est alors entamée par l’atelier d’architecture Le Garzic Architectes, le bureau d’études structures Forces Et Appuis et le cabinet Brocéliande Ingénierie pour les fluides et réseaux. Cette étude préalable permet de déterminer l’état général du bâtiment notamment la structure et les réseaux, et de vérifier l’habitabilité et la secourabilité du bâtiment.

Dans le cadre du Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV), l’immeuble est cartographié en “gris moyen”. Cela signifie que “la démolition, l’enlèvement ou l’altération sont interdits”. Les interventions portant sur la structure ou la répartition des volumes sont alors soumises à des conditions strictes et imposent de préserver une architecture en pans de bois, celle d’origine du bâtiment.

Les détériorations observées lors du diagnostic soulèvent le besoin d’intervenir sur la structure du bâtiment afin d’arrêter l’effet de basculement. Ce dévers est le résultat d’un ajout postérieur, qui correspond sur le plan actuel à la cage d’escalier et aux pièces d’eau des quatre logements situés côté rue. Les conclusions de l’étude préconisent la démolition de la travée sud au profit d’une reconstruction en filière sèche. D’un point de vue technique, seule l’utilisation de la brique permettrait de contreventer le dévers. Le permis sera déposé en septembre prochain.

Un chantier de longue haleine

Le 20 rue Saint-Michel est un projet emblématique de notre opération puisqu’il cumule les principaux désordres recensés sur le centre ancien de Rennes, nécessitant notre intervention : manque d’entretien sur le long terme, suppression d’éléments de structure et mise en œuvre de matériaux non conformes. Ces failles mises bout à bout ont eu d’importantes répercussions sur l’état général de l’édifice.

Le coût total des travaux est estimé entre 1.600.000€ HT et 1.900.000€ HT. Deux années complètes seront nécessaires pour réhabiliter les 450m2 de surface. Cette durée comprend notamment une phase de curage et de démolition, indispensable pour purger le bâtiment.

À l’issue, 5 logements et 1 cellule commerciale seront réhabilités, pour accueillir de nouveau des résidents et un commerçant dans cette rue pleine de vie. Les appartements remis sur le marché répondront aux normes de décence, de sécurité et de secourabilité pour assurer le confort des occupants.

Une vigilance indispensable 

Comme l’illustre le 20 rue Saint-Michel, l’absence d’entretien peut avoir des conséquences désastreuses sur le long terme et donner lieu à une fragilisation globale du bâti ancien. De la même manière, les interventions réalisées, sans considération des particularités de ces bâtisses, peuvent entraîner de lourds travaux de réhabilitation. En veillant régulièrement à l’état des maisons à pans de bois, des désordres structurels ou pathologies peuvent être constatés à temps pour être traités rapidement. Cette vigilance limitera le budget et la durée des rénovations.

Si chaque immeuble présente un caractère unique, l’enjeu reste toujours d’en assurer l’entretien, tout en respectant les spécificités architecturales du centre ancien. Et c’est là le cœur de notre mission !

Crédits photos : Cyril Folliot

Rennes Centre ancien est une opération qui vise à réhabiliter les immeubles historiques. Si chaque chantier a ses spécificités, l’enjeu reste le même : respecter l’histoire architecturale et conserver l’âme des bâtiments. Cela nécessite de faire appel à des artisans spécialisés, aux compétences techniques particulières. Et c’est grâce à leur savoir-faire que la magie opère : adapter les habitations sans pour autant dénaturer l’existant. Ces orfèvres du bâti valorisent ainsi le patrimoine et œuvrent dans des rues emblématiques du centre ancien — que de nombreux Rennais empruntent chaque jour. C’est pourquoi nous avons voulu les mettre à l’honneur. Comment ? En leur dédiant une série de vidéo-portrait.

Cette première vidéo est consacrée aux maçons traditionnels de l’entreprise Joubrel, sollicités pour la rénovation du 14-16 rue Pont aux Foulons. Ces professionnels allient des techniques parfois ancestrales à leur savoir-faire unique. Pour découvrir leur travail, direction les coulisses !

L’Œilleton, des vidéastes passionnés

À l’origine de cette série, un collectif nommé L’Œilleton. Ces vidéastes ont été en résidence à l’Hôtel Pasteur, qui héberge des projets multidisciplinaires. Cette ancienne faculté dentaire a fait l’objet d’une réhabilitation complète. En parallèle des travaux, L’Œilleton voit le jour et réalise un montage retraçant l’évolution du chantier, avec la volonté de garder un souvenir visuel et animé.

Suite à ce premier projet réussi, nous les avons sollicités pour réaliser des courts-métrages.

Cet épisode, intitulé “Premières Pierres”, suit l’évolution des travaux dans la rue Pont aux Foulons, qui rallie la place Saint-Anne à la rue le Bastard. Une immersion avec les différents façonniers qui s’attèlent à préserver l’une des maisons à pans de bois du centre ancien.

14-16 rue Pont aux Foulons : un bâtiment atypique du Centre ancien

C’est au 14-16 de la rue Pont aux Foulons que s’est déroulé le tournage. Deux immeubles du XVII-XVIIIe siècles liaisonnés par leurs parties communes (couloir d’accès et cage d’escalier), ayant des gabarits similaires — à savoir 2 niveaux de cave, rez-de-chaussée, étages puis combles, — à la différence que le n°16 dispose d’un étage supplémentaire. Ainsi, si l’on se place rue Pont aux Foulons, l’édifice semble moins haut que s’il est observé côté cour, où les deux niveaux de caves sont visibles.

Le diagnostic ayant mis en lumière d’importants désordres structurels, deux ans de travaux seront nécessaires pour la remise en état de cette bâtisse. Situées sur les anciennes douves, les fondations ont dû être consolidées. Les réseaux seront également mis aux normes et le bâtiment sera sécurisé en cas d’incendie, avec notamment une reprise complète des parties communes et des accès. Autre poste des travaux : les anciennes coursives à l’arrière de l’immeuble. Elles ne sont plus visibles actuellement, mais leur dessin sera remis en valeur. Ce projet, piloté par Territoires Publics (maître d’ouvrage), et conçu par l’atelier Severine Touchet Architecte (maître d’œuvre), illustre les défis relevés au quotidien par les acteurs qui réhabilitent le centre ancien.

Maçons du bâti ancien : des artisans aux mains d’argent

Pendant ces quelques minutes de visionnage, vous découvrirez les savoir-faire des maçons traditionnels. Ces artisans interviennent à différentes phases de la réhabilitation d’un bâtiment. Ces professionnels travaillent des matériaux traditionnels, tels que la pierre et la chaux. Dans cet extrait, vous les observez manipuler et tailler des pierres afin de restituer le manteau d’une des cheminées, constituant une des colonnes vertébrales de l’immeuble.

Au fil des minutes, vous entendrez les témoignages de Jean Christophe, Bastien et Adrien sur l’importance de l’apprentissage et de l’expérience terrain. Car au quotidien, ces maçons composent avec les spécificités de chaque immeuble. Ils œuvrent à réutiliser, autant que faire se peut, les mêmes matériaux déjà sur place ou issus d’autres chantiers de réhabilitation. Côté Rennes Centre ancien, nous tendons à revaloriser les éléments qui peuvent être réemployés — un des enjeux majeurs au cœur de notre réflexion.

Rendez-vous dans 2 ans rue Pont aux Foulons !

À présent, vous connaissez un peu mieux l’envers du décor de cet immeuble atypique du centre ancien. D’ici deux ans, les artisans laisseront la place à de nouveaux résidents. Vous pourrez alors pousser les portes des nouveaux commerces et découvrir le résultat de leur ouvrage.

Située au cœur du centre-ville, la rue Saint-Michel est une véritable institution rennaise. Reliant la Place des Lices à la Place Saint-Anne, sa traversée vous ramènera quelques siècles en arrière. Cette ruelle pavée abrite en effet de nombreuses bâtisses érigées entre le XVIe et XVIIe. C’est aussi l’une des rues du centre ancien qui concentre le plus de projets de requalification.

Une rue historique du centre ancien

La rue Saint-Michel est une rue à l’architecture harmonieuse où ont été construits pas moins de 30 immeubles à pans de bois, épargnés par le Grand Incendie de 1720. On retrouve le même agencement sur les différentes parcelles — assez étroites à l’époque — un couloir central, un escalier situé à l’arrière, et sur l’avant des décors sculptés que vous pouvez encore contempler aux numéros 17 et 19. C’est au numéro 13 que vous trouverez la plus vieille maison de Rennes, édifiée en 1580. Ces bâtisses n’ont pas échappé au temps qui passe, et ont pour certaines subi de nombreuses dégradations au fil des années. Notre mission est de réhabiliter et sécuriser durablement ces immeubles d’habitation. Les commerces en rez-de-chaussée sont également intégrés dans notre réflexion, car ce sont eux qui donnent vie aux rues du centre ancien.

Aujourd’hui, 186 logements sont regroupés dans la rue Saint-Michel, ainsi que 30 commerces — dont de nombreux bars. La rue Saint-Michel détient même le record de France, avec un bar implanté tous les sept mètres.

Des travaux d’envergure

Pour les curieux et passionnés d’architecture, nos fiches immeubles sont consultables sur notre site. Vous y trouverez la date de construction des bâtiments réhabilités, des explications détaillées sur les enjeux des rénovations, ainsi que le programme des travaux.

Ces bâtiments historiques fragilisés par le temps et leurs évolutions successives nécessitent souvent des travaux conséquents pour assurer la sécurité du bâtiment et de ses habitants. Au numéro 19 de la rue Saint-Michel, par exemple, l’état général du bâtiment a mené à des travaux de grande ampleur. Le programme de réhabilitation intégrait différents postes tels que le renforcement structurel des planchers, de la charpente et de la cage d’escalier, la mise en place d’un système de VMC dans l’ensemble du bâtiment, le retrait du plomb et la réfection des réseaux dans les parties communes. En cas d’incendie, des portes coupe-feu, un système de désenfumage ainsi qu’une échelle de secours ont été installés afin de faciliter l’intervention des sapeurs-pompiers. Les artisans missionnés ont également rénové l’ensemble de la couverture et des zingueries, et procédé à l’isolation des combles. Grâce à leur intervention, le bâtiment a réduit de 35% sa consommation énergétique.

Outre les enjeux thermiques et de secourabilité, les travaux opérés ont aussi permis de répondre à des enjeux sociaux puisque 4 des logements de l’immeuble ont été conventionnés, plafonnant ainsi le montant des loyers pour de futurs locataires. Pour assurer le confort des résidents, certains appartements ont également été redimensionnés. Ces actions ont pour objectif d’améliorer les conditions d’habitat et d’ouvrir l’accès au centre ancien à tous. La ville souhaite également donner un nouveau souffle à la rue en renouvelant l’offre commerciale.

Une dynamisation des commerces

À Rennes, la rue Saint-Michel est un passage incontournable où habitants et commerçants se côtoient dans une ambiance festive. Dans le cadre de l’opération centre ancien, le volet commerce, piloté par Hélène Ribierre, vise à requalifier les rez-de-chaussée des immeubles et à diversifier les activités commerciales implantées. Les bâtisses concernées sont facilement identifiables grâce aux hermines qu’on aperçoit à travers les vitrines, ambassadrices de notre “Bonne Kozh”.

Dans certains cas, Territoires Publics a dû acquérir près de la moitié des locaux commerciaux, le temps des travaux. Une fois ces derniers terminés, un appel à projets sera initié. L’objectif ? Intégrer des concepts ouverts en journée tout en conservant l’âme de cette ruelle rebaptisée “rue de la Soif” par les Rennais.

Notre mission est avant tout de sécuriser et de valoriser le patrimoine du centre ancien et de renforcer l’attractivité commerciale pour les habitants, les citadins et les touristes de passage. Les travaux menés profitent en priorité aux habitants rennais pour lesquels nous souhaitons proposer des logements conformes aux normes de décence et de confort.

Sur les 30 immeubles qui composent la rue Saint-Michel, 24 ont déjà été rénovés ou sont en cours de réhabilitation. Pour suivre de près l’avancée des travaux, consultez notre carte interactive.

© crédits photos : Franck Hamon — Destination Rennes.

Souvent empruntée par les Rennais pour rejoindre la place Saint-Anne et la place des Lices, la rue de Penhoët est un passage incontournable du centre ancien. Entre les commerces et les habitations du quartier, vous apercevrez aux fenêtres d’attachantes hermines qui éveilleront certainement votre curiosité.

Ces mustélidés emblématiques de la Bretagne sont visibles aux quatre coins du centre ancien — une initiative baptisée Bonne Kozh, qui vise à dynamiser les immeubles en cours de réhabilitation.

Une rue historique

En observant les maisons à pans de bois qui ont traversé les siècles, on s’aperçoit que celles de la rue de Penhoët ont été épargnées par les flammes du grand incendie de Rennes en 1720. Cette rue abrite notamment au n°10 la plus petite maison de Rennes, qui mesure seulement deux mètres de large !

Autrefois appelée rue de la Poulaillerie — en référence au marché à volailles — le conseil municipal la rebaptise en 1903, à la demande de ses habitants. Il choisit alors le nom de Guillaume II de Penhoët, gouverneur de Rennes au moment de l’assiègement par les Anglais entre 1356 et 1357. Vous retrouverez de nombreuses anecdotes sur cette ruelle — qui n’a pas toujours eu bonne réputation — dans cet article de Destination Rennes.

Aujourd’hui, les acteurs et partenaires de l’opération Rennes centre ancien œuvrent au quotidien pour sauvegarder et préserver ce patrimoine historique. Ainsi, architectes des bâtiments de France, maîtres d’œuvre et pompiers collaborent pour réhabiliter ces immeubles dans le respect du patrimoine architectural du centre ancien.

Les hermines installées rue de Penhoët

Nichées aux numéros 25 et 27 de la rue, les hermines ont donc pris leur quartier dans cette maison à pan de bois, construite entre le XVIe et le XVIIe siècle. Les dégradations structurelles constatées couplées à un état plus global de dégradation ont conduit en 2013 à la prise d’un arrêté de Déclaration d’Utilité Publique de restauration immobilière (DUP). Le bâtiment, sous statut de mono-propriété, a été acquis par Territoires Publics en 2014. Les baux commerciaux des deux restaurants ont dû être résiliés en raison de l’état sanitaire et structurel des commerces. En complément, les cuisines devront être détruites lors des travaux conformément aux prescriptions du secteur sauvegardé du centre-ville de Rennes.

En amont, un diagnostic sanitaire, structurel et financier a été établi. Un diagnostic qui vise à déterminer l’état et les pathologies de l’immeuble. Différents problèmes majeurs ont été identifiés : tassement de travée, bois altérés par l’humidité, menuiseries vétustes, infiltrations au niveau des couvertures, basculement de façade notamment. Cette étude du bâti a conclu qu’une réhabilitation complète était nécessaire pour assurer la pérennité de l’immeuble et protéger ses occupants. Une fiche détaillée est disponible sur notre site pour suivre l’évolution des travaux.

Situé dans le périmètre du plan de sauvegarde et de mise en valeur de la ville de Rennes (PSMV), les rénovations envisagées pour ce bâtiment devront répondre à un cahier des charges spécifique comme l’indique le document d’urbanisme : « constructions dont la démolition, l’enlèvement ou l’altération sont interdits et dont le réaménagement pouvant comporter des interventions sur la structure et où la répartition des volumes existants est autorisée sous condition ».

Après cette phase de diagnostic, puis de projet ayant conduit au dépôt d’un permis de construire, les travaux seront bientôt engagés et prévoient notamment la restauration de la charpente, des interventions lourdes sur la structure, la recomposition des façades sur rue et sur cour, la démolition des constructions situées dans la cour, la réfection/le remplacement des menuiseries, la réfection des réseaux et de l’escalier, la mise en sécurité incendie de l’immeuble. A l’issue de cette phase de travaux, l’immeuble accueillera une activité à vocation commerciale.

Après le portrait d’Hélène Ribierre côté commerce, place à un autre membre de l’équipe : Karine Guégan, qui anime le dispositif OPAH RU (Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat – Renouvellement Urbain) et promeut les possibilités d’accompagnement auprès de  copropriétés privées.

Ce dispositif est régi par une convention OPAH-RU – volet copropriétés dégradées – signée le 13 juillet 2016 entre Rennes Métropole, l’Etat, l’Agence Nationale de l’Habitat (Anah) et la Ville de Rennes qui en est le Maître d’Ouvrage.

Karine Guégan intervient à l’échelle d’un logement (en diffus) ou d’une copropriété lorsque les propriétaires d’un immeuble du Centre Ancien de Rennes envisagent un projet de travaux. Dans le cas des copropriétés, cette démarche volontaire est souvent portée par le gestionnaire de syndic qui représente le syndicat des copropriétaires. Un interlocuteur de premier plan — car c’est lui qui suit le carnet d’entretien, échange avec les propriétaires lors des assemblées générales et a connaissance des éventuels besoins en travaux du bâtiment.

Faire le lien avec les syndics et les copropriétaires

Le syndic contacte Karine Guégan pour s’enquérir de l’éligibilité de la copropriété aux aides proposées par le dispositif OPAH-RU en vigueur sur le Centre Ancien de Rennes. Dans un premier temps, une visite sur site est programmée, au cours de laquelle une grille préconisée par l’Anah est complétée afin d’en déduire l’indice de dégradation du bâtiment.

Pour bien comprendre le fonctionnement de la copropriété, le gestionnaire complète parallèlement un questionnaire préétabli par Territoires Publics et fournit des éléments administratifs tels que la liste des propriétaires, les procès-verbaux des dernières Assemblées Générales, le nombre et l’usage des lots principaux qui composent la copropriété, etc.

Officialiser l’éligibilité des copropriétés

En effet, certains critères sont indispensables pour qu’un projet de réhabilitation de copropriété soit recevable à l’accompagnement OPAH-RU et donc aux subventions mobilisables auprès de l’Anah et de Rennes Métropole qui en sont les financeurs, à savoir :

• Être enregistrée au registre national des copropriétés ;
• Être localisée dans le périmètre défini par la convention OPAH-RU en vigueur ;
• Attester que le bâtiment est composé d’au moins 75 % de lots principaux à usage d’habitation.

Karine Guégan officialise alors l’éligibilité par courrier. Elle intervient ensuite lors d’une Assemblée Générale pour présenter la démarche d’accompagnement aux propriétaires. Elle souligne : « L’enjeu est de faire comprendre que les dispositifs d’aide ne sont possibles qu’à condition qu’un diagnostic complet du bâtiment soit réalisé par un maître d’œuvre ou un architecte de leur choix. Une adhésion au projet par la majorité simple est aussi nécessaire. Bien souvent, les propriétaires ne sont pas occupants et ne visualisent pas l’état de dégradation de leur bien. Par ailleurs, un diagnostic lié initialement à la rénovation de la toiture peut identifier un problème au niveau des caves. »

Enfin, le diagnostic OPAH-RU est un prérequis à toute aide financière ; une trame prédéfinie est proposée aux maîtres d’œuvre « Nous travaillons sur un projet global et cohérent. Les propriétaires sont parfois réticents face aux problèmes relevés par le diagnostic. Cependant, la réalisation de ces rénovations permet une réhabilitation complète de la structure, une sécurisation du bâti et une revalorisation du foncier. ».

Orchestrer l’Opération avec nos partenaires

Les partenaires de l’Opération s’assurent également de la conformité du projet, en lien avec les responsables d’opérations de Rennes Centre ancien — comme Karine Guégan. Ainsi, les différents acteurs engagés dans l’Opération (le service Habitat de Rennes Métropole, l’UDAP/ABF, le service Santé et Environnement de la ville de Rennes, le SDIS 35 et l’Anah locale…) participent à tous les comités.

L’instance « comité Technique » permet la présentation des diagnostics finalisés sur site et celle des « comités de Suivi de Projet » permet de débattre sur table de la cohérence des avant-projets. Ils ont lieu tous les mois en présence des partenaires et sont animés par Territoires Publics qui accompagnent et cadencent les étapes d’un projet.

Rencontrer chaque copropriétaire

Avant le vote des travaux par les copropriétaires en Assemblée Générale, Karine Guégan rencontre chacun d’entre eux, individuellement, pour évaluer notamment le montant des aides individuelles (complémentaires à l’aide au titre du Syndicat des Copropriétaires) mobilisables au regard de la situation de chacun.

Pour les propriétaires occupants, ces aides individuelles complémentaires sont fonction de leur niveau de ressources. Pour les propriétaires bailleurs de logement, elles sont possibles en contrepartie d’un conventionnement du montant de loyer pratiqué pendant une durée de 9 ans.

Ces rendez-vous avec chaque copropriétaires s’organisent généralement pendant l’établissement de l’avant-projet et le chiffrage par le maître d’œuvre. Karine Guégan peut alors faire des simulations pour que chacun ait connaissance de son reste à charge avant la réunion de validation du projet de réhabilitation.

Assurer un accompagnement global

Plusieurs types d’aides peuvent être attribuées par l’Anah et par Rennes Métropole pour financer les travaux des propriétaires et copropriétaires privés :

• – Une aide au Syndicat des Copropriétaires financée par l’Anah (30% du montant HT des travaux et des honoraires).
• – Des aides individuelles complémentaires financées par l’Anah et par Rennes Métropole, déterminées en fonction du statut du propriétaire (jusqu’à 60% pour les propriétaires bailleurs et jusqu’à 95% pour les propriétaires occupants) et des conditions d’obtention individuelles définies par la Convention OPAH-RU.

Une fois le procès-verbal établi et le vote approuvé par la majorité des copropriétaires, Karine Guégan transmet le dossier de demande de subventions à l’Anah. Celui-ci est pré-instruit et présenté lors d’une prochaine Commission Locale d’Amélioration de l’Habitat (CLAH) pour être statué.

Les montants des aides sont alors notifiés et réservés au projet de la copropriété pour une durée de 3 ans. Au besoin, le syndicat des copropriétaires peut demander une prorogation de 2 ans pour finir les travaux si cela est nécessaire.

Le versement d’avance, d’acomptes est possible et le solde des subventions est versé une fois les travaux terminés et réceptionnés.

« Même si nous ne sommes pas les financeurs, nous accompagnons les copropriétés dans la formalisation de leur demande de financement. Nous suivons le dossier du début à la fin, à la fois sur le plan technique, administratif et financier. Les propriétaires ont toujours le choix de se positionner sur ce projet global, mais très souvent c’est notre accompagnement à chaque étape du projet qui fait la différence. » 

Merci Karine pour ce temps d’échange !

Le Service Santé Environnement de la Ville de Rennes œuvre au quotidien pour lutter contre l’habitat indigne. Un précieux partenaire pour notre Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat Renouvellement Urbain (OPAH-RU). Tour d’horizon avec Françoise Boissel, responsable adjointe du Service — merci à elle !

Tout commence en 2008 avec le « Rapport Tattier », qui tire la sonnette d’alarme : 600 des 1 600 immeubles du centre ancien sont dégradés, dont 300 dans un état préoccupant. C’est dans ce contexte de prise de conscience collective que la Ville de Rennes déploie sa première OPAH-RU. Ce projet d’envergure, initié en 2010 et animé par Territoires Publics, est actuellement dans sa deuxième phase, pour la période 2016-2021.

Le Service Santé Environnement s’assure quant à lui du respect des différents critères d’habitabilité des logements. Ces normes sanitaires, définies par le règlement sanitaire départemental, permettent d’identifier les cas de logements insalubres et de trouver, le cas échéant, des solutions et des financements.

Visites des logements : les différents cas de figure

En lien avec l’Opération Rennes Centre ancien, le Service Santé Environnement organise des visites systématiques d’immeubles présentant des signes de dégradation manifestes. Il intervient également à la demande des copropriétés qui souhaitent s’engager dans une démarche de préservation de l’habitat — car ils peuvent bénéficier de subventions publiques dans le cadre de travaux de réhabilitation de leurs logements.

Autre cas entraînant une visite : lorsqu’un propriétaire soumet, par le biais de son notaire, une Déclaration d’Intention d’Aliéner (plus connue sous l’acronyme DIA) pour la vente d’un bien immobilier inférieur à 15m2.

Quels critères de diagnostic ?

Lors de chaque visite, 19 critères de « non-conformités » sont observés, regroupés par famille. À savoir :

• L’habitabilité́ (surface, hauteur sous plafond, éclairement) ;
• Les équipements (gaz, électricité́ chauffage) ;
• L’air intérieur (ventilation, humidité́, moisissures) ;
• La sécurité́ (secourabilité et protection à la chute) ;
• Les équipements sanitaires (installations sanitaires et réseaux) ;
• L’entretien locatif/de la structure (parties privatives et communes).

S’il ne respecte pas les normes ou présente des défauts, le logement concerné peut être considéré comme indigne, voire insalubre. Le Service Départemental d’Incendie et de Secours (SDIS, aussi partenaire de l’Opération) peut également se prononcer dans un deuxième temps. Il se concentrera sur l’observation des conditions de désenfumage des immeubles et des accès de secours. Le SDIS propose d’ailleurs un guide de gestion de la prévention des risques d’incendie. Le Service Santé Environnement se concentre pour sa part sur les équipements sanitaires, les dispositifs de ventilation, la surface, la hauteur sous plafond et l’éclairement, ainsi que sur les risques sanitaires liés au bâti (plomb, amiante..).

Enfin, certains logements peuvent présenter des défauts ou non-conformités sans pour autant être déclarés comme inhabitables. Sur l’ensemble des visites réalisées en 2019, 17 % des biens visités dans le centre ancien présentaient un défaut sur le plan de l’habitabilité, contre 4 % pour le reste de la ville.

Les actions menées en réponse au diagnostic

Ce partenaire de Rennes Centre ancien, qui est un service de la mairie, agit également au nom du préfet en cas de procédure d’insalubrité. Les occupants n’ont pas toujours conscience de l’impact que leur logement peut avoir sur leur santé. En effet, un lieu d’habitation mal isolé, vétuste ou pas assez éclairé peut présenter des risques psychosociaux importants. La mise en place de ces visites a permis d’identifier des conditions d’habitation parfois déplorables.

Car au fil du temps, les bailleurs ont parfois eu recours à des reconfigurations, telles que la division d’espace, rendant les logements moins spacieux, voire non secourables. Certains aménagements sanitaires d’immeubles, non prévus pour accueillir ces types d’équipements, ont engendré d’importantes dégradations des structures.

Une fois le diagnostic établi, Françoise Boissel et ses collègues interviennent sur l’ensemble des étapes du projet de réhabilitation. Plus précisément :

• Les comités techniques mensuels sur le terrain : présentation des diagnostics des immeubles ;
• Les comités de suivi de l’avancement des projets ;
• Les groupes de suivi pour informer les élus locaux et arbitrer en cas de difficultés ;
• Jusqu’à la validation du respect des normes à la fin des travaux.

À l’issue de chaque visite, l’ensemble des données est mutualisé pour une meilleure traçabilité. Lorsque le logement est considéré comme « indigne », l’information est donc partagée avec d’autres organismes tels que la Caisse des Allocations Familiales (CAF) et l’Agence Départementale d’Information sur le Logement (ADIL). Il n’est alors plus éligible aux aides d’allocation logement. En l’absence de procédure, cette démarche permet d’inciter les propriétaires à engager les travaux de réhabilitation nécessaires. Les visites sont réalisées sur l’ensemble de la Ville de Rennes, mais le nombre de logements de petites surfaces reste concentré sur le centre ancien. À titre d’exemple, en 2019, 13 logements ont été repérés dans le centre ancien comme étant non conformes en termes de surface habitable, contre 3 pour le reste de la ville.

Des chiffres encourageants

Entre 2009 et 2010, en amont de la première OPAH-RU, 23 arrêtés préfectoraux « d’insalubrité » avaient été pris. Grâce au travail d’information et d’accompagnement, et à une réelle prise de conscience des différentes parties prenantes, 6 arrêtés seulement ont été pris entre 2014 et 2019. À noter qu’entre 2009 et 2019, 75 % des arrêtés visaient le centre ancien de Rennes.

Des chiffres prometteurs qui montrent que la réhabilitation du centre ancien peut conjuguer la préservation du patrimoine historique et l’amélioration des conditions de logement des Rennais. Le travail quotidien mené par le Service Santé Environnement a donc permis un assainissement du marché du petit logement. Françoise Boissel nous confie la fierté éprouvée lorsque leurs actions conduisent à la remise en état de plateau de logements, permettant ainsi d’assurer la sécurité des occupants et de rendre le quotidien de ses habitants plus agréable.

Un autre signe que l’ensemble des acteurs ont été sensibilisés à cette problématique est la proactivité constatée. Un avis préalable à une transaction immobilière est régulièrement demandé par les offices notariaux et agences immobilières au Service Santé Environnement, pour éviter toute mauvaise surprise. Des indicateurs plus qu’encourageants tant pour le Service Santé Environnement que pour notre Opération dans sa globalité !

Ils sont une petite dizaine à œuvrer au quotidien pour le centre ancien de Rennes. Des hommes et des femmes que vous croiserez peut-être si vous occupez l’un de ces immeubles historiques. Et que nous souhaitons vous présenter tour à tour, parce qu’ils le valent bien ! Nous ouvrons cette série d’articles avec Hélène Ribierre, Responsable d’Opérations commerce.

Un périmètre qui, comme son nom l’indique, englobe les commerces situés en rez-de-chaussée des immeubles à réhabiliter dans la réflexion globale de notre Opération. Cette mission portée par Hélène Ribierre a d’ailleurs été déployée lors de la dernière concession d’aménagement, en 2016 plus précisément — en lien avec le plan d’action commerce du centre-ville, initié la même année par la Ville de Rennes et Rennes Métropole.

Impulser une offre commerciale riche et variée

C’est le fil rouge de la mission commerce et de toutes les actions menées par Hélène Ribierre, en accord avec les services de la ville : offrir des opportunités à tous types de structures et d’activités. La finalité étant de diversifier ces commerces, qui participent à la vie et à l’animation des rues du centre ancien.

Les hermines Bonne Kozh, installées au pied d’une quinzaine d’immeubles du centre ancien, en sont d’ailleurs l’une des concrétisations. Car les rez-de-chaussée occupés par ces résidents d’un nouveau genre ont vocation à valoriser des espaces vacants, liés à la réhabilitation à venir ou en cours des immeubles,— alors qu’ils sont en voie de rénovation, pour être finalement occupés par des commerçants.

Réhabiliter les immeubles, de pied en cap

« Les commerces sont de véritables socles des bâtiments du centre-ville. Aussi, ils bénéficient de la même attention dans le cadre de notre Opération que le reste du bâti, et ce dès le diagnostic. », souligne Hélène Ribierre. Ainsi, la mission commerce visite ces locaux dès qu’une DIA est en cours pour informer les acquéreurs et les vendeurs sur les prescriptions du règlement d’urbanisme en vigueur, l’état des bâtiments, les autorisations nécessaires ainsi que les projets en cours, portés par la collectivité sur le secteur.

Certains commerces très dégradés font l’objet d’une acquisition par Territoires Publics, dont l’objectif est de réhabiliter le local en rez-de-chaussée — car c’est bien la réhabilitation globale de l’immeuble qui est visée. Des aménagements qui œuvrent à assurer la sécurité des occupants et à préserver le patrimoine historique. Ces locaux seront ensuite remis sur le marché, toujours en cohérence avec le plan d’action de la Ville de Rennes  et de Rennes Métropole.

Faire le lien avec les commerçants rennais

C’est un rôle crucial : « je suis une facilitatrice pour ces commerçants, tant pour leur activité que pour le volet patrimonial et technique ». Hélène Ribierre est le relai d’information auprès des porteurs de projets, des notaires et des agents immobiliers — et sait les conseiller grâce aux visites préalables, au diagnostic de l’immeuble s’il est lancé, et aux précieux PSMV (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur du patrimoine) et PLU (Plan Local d’Urbanisme) qui édictent tous deux, sur des secteurs identifiés les règles en matière d’urbanisme et de travaux.

Une mission qu’elle anime naturellement, car Hélène Ribierre a été elle-même commerçante avant de bifurquer vers l’immobilier commercial il y a une dizaine d’années. Deux domaines qu’elle combine aujourd’hui, au sein de notre équipe Rennes Centre ancien, depuis plus de trois ans. Et il y a fort à parier que vous la rencontrerez (si ce n’est déjà fait) dans les rues du centre ancien de Rennes !

L’Opération Rennes Centre ancien est singulière à bien des égards. L’une de ses particularités : la diversité des acteurs engagés dans la réhabilitation du centre historique, de la Ville de Rennes et la Métropole, aux architectes de l’UDAP, en passant par les pompiers du SDIS 35… Aujourd’hui, coup de projecteur sur les syndics de copropriété, l’un des indispensables maillons de la chaîne. S’ils sont connus par les propriétaires pour leur mission de gestion, ils jouent également un rôle clé dans la remise en état des habitations et des parties communes. Pourquoi, comment ? Explications avec Vanessa Louesdon, gestionnaire de copropriété chez Atlantic Syndic.

Une connaissance fine des bâtiments du centre ancien

Détection de désordres pouvant être révélateurs de pathologies au sein des immeubles, coordination entre les différents artisans et les occupants / bailleurs, conseils… autant de tâches qui incombent aux syndics. C’est pour toutes ces raisons que nous comptons sur eux pour nous épauler et guider les propriétaires des biens visés par notre OPAH.

Avec le concours de nombreux corps de métiers (maîtres d’œuvre, architectes, bureaux d’études structures, maçons, charpentiers…), l’équipe de Vanessa Louesdon est à même de déceler des anomalies et de les faire analyser. Elle est également chargée d’accomplir les formalités administratives, et de collecter puis de débloquer les fonds pour l’entretien des bâtiments par des spécialistes.

À quel moment les pathologies sont-elles décelées puis remontées aux professionnels et aux organismes compétents ? Vanessa Louesdon énumère deux possibilités. La première : lors des visites d’immeubles, qui permettent notamment de mettre l’index sur les dégradations et les fragilités (menuiseries, humidité…). Ces dernières laissent présager des dommages sur la structure et les installations, qui pourraient présenter un danger pour les occupants. La seconde : suite à un signalement par un propriétaire ou un locataire. Bien entendu, dans certains cas, les risques sont remontés par des tiers à l’instar d’un organisme conscient de l’évolution et de la vulnérabilité de certains édifices situés dans le secteur sauvegardé de Rennes.

« Nous ne sommes pas des techniciens, mais nous avons l’habitude des bâtiments anciens — et de leur environnement« , relève Vanessa Louesdon. Dans tous les cas, des équipes de professionnels sont dépêchées sur place et des diagnostics sont réalisés. Les suppositions sont donc rapidement vérifiées : « Après l’intervention de différents spécialistes, nous transmettons leurs premiers constats à Territoires Publics afin de décider de la marche à suivre. C’est comme cela que démarre le processus d’accompagnement des propriétaires pour la réhabilitation de leur bien« , poursuit-elle.

La pédagogie, grande spécialité des syndics

Néanmoins, les gestionnaires de copropriété se heurtent parfois à des questionnements de la part de certains propriétaires. Des hésitations liées à un attachement affectif, au coût des travaux, à la potentielle complexité des formalités administratives, ou encore à la durée des chantiers. C’est précisément dans ce contexte que nous travaillons en étroite collaboration. Vanessa Louesdon développe : « Notre objectif est de sauvegarder le lieu, tout en se conformant aux besoins spécifiques du centre historique et du PSMV (préserver l’harmonie du bâti, respecter certaines structures…). Toutefois, cela doit se faire en étroite collaboration avec le conseil syndical représentant les copropriétaires. Pour les éclairer, nous leur énumérons dans un premier temps leurs obligations ainsi que les possibilités de subventions. Par la suite, nous invitons un intervenant de l’opération Rennes Centre ancien afin de leur détailler les modalités qui s’appliquent« .

Une pédagogie également nécessaire lorsque des travaux doivent être réalisés en partie privative. Dans ce cas, les gestionnaires ouvrent aussi le dialogue afin que chacun puisse visualiser plus concrètement les évolutions et améliorations envisagées.

Quid de l’aspect financier ? Comment le sujet est-il abordé ? Là encore, Vanessa Louesdon intervient pour renseigner et rassurer les particuliers. Le chiffrage est établi par le maître d’œuvre et/ou l’architecte mobilisé sur place, puis le montant est détaillé à tous les propriétaires, en assemblée générale. « C’est un temps durant lequel les copropriétaires peuvent manifester leur opinion, leurs craintes, et nous poser toutes leurs questions. À l’issue de cette réunion, ils peuvent revenir vers nous individuellement s’ils le souhaitent« , ajoute-t-elle.

Etre présent et accompagner en toutes circonstances

Si les gestionnaires de copropriété sont d’un grand soutien pour les occupants et les bailleurs durant la phase initiale, soulignons qu’ils assument ce rôle tout au long du chantier. De l’identification des anomalies à la réception des travaux, en passant par les demandes de diagnostics et les échanges avec notre équipe, leur présence est continue… sur plusieurs années !

À noter par ailleurs que dans les cas les plus pressants — lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique ou d’un arrêté de péril —, le syndic est tout autant disposé à accompagner les copropriétaires, en gardant en vue l’urgence de la situation. Vanessa Louesdon détaille : « L’idée, dans un premier temps, est de sécuriser les occupants, la structure ainsi que la rue et les passants. Ensuite, place à la réflexion et aux études, pour que les travaux soient réalisés dans les règles de l’art et dans le respect de la démocratie constituée par la copropriété !« .

C’est donc dans ces circonstances qu’œuvrent les gestionnaires de copropriété comme Atlantic Syndic. D’ailleurs, notre interlocutrice se réjouit de la « très bonne coordination entre les syndics et les autres acteurs de l’opération Rennes Centre ancien« . Une satisfaction essentielle pour la tranquillité d’esprit des propriétaires en bout de chaîne — qui, soit dit en passant, sont très impliqués et attachés à la préservation de leurs biens, de leurs immeubles et, à plus grande échelle, de notre patrimoine !

Photo : Franck Hamon – Destination Rennes

Parmi les acteurs qui contribuent au succès de l’opération Rennes Centre ancien, il y a la DRAC — et plus précisément l’Unité départementale de l’architecture et du patrimoine ainsi que le Service régional de l’archéologie — et l’Institut National de Recherches Archéologiques Préventives (INRAP). Qui sont-ils, quels sont leurs métiers et pourquoi travaillent-ils avec nous ? Les principaux intéressés répondent à nos questions — et aux vôtres.

Si les constructions du centre ancien ont une histoire, Elen Esnault et Paul-André Besombes peuvent nous la raconter à la lueur de leurs recherches. L’une est archéologue spécialiste du bâti à l’INRAP, l’autre est conservateur chargé de la gestion de Rennes Métropole au sein de la DRAC. Tous deux prennent la parole pour faire la lumière sur leur périmètre d’intervention dans cette mission que nous accomplissons main dans la main.

De la DRAC à l’INRAP en passant par Rennes Centre ancien

Le projet de réhabilitation du centre historique rennais s’articule en étoile. Au cœur de celui-ci, on retrouve bien entendu Territoires publics (nous !). Nous avons aussi la chance de pouvoir compter sur la collaboration de la DRAC. Sollicitée par la Ville de Rennes, elle participe au suivi de toutes les opérations de réhabilitation des édifices inscrits dans le cadre de l’OPAH-RU. Paul-André Besombes détaille : « Nous avons souhaité être associés à ce projet pour prescrire des diagnostics de bâtiments possiblement sujets à la fouille. Une décision motivée par le caractère patrimonial indéniable du centre-ville de Rennes ».

À travers ces diagnostics, la DRAC souhaite préserver au maximum les informations disponibles sur le terrain (époque(s) et modes de construction, vestiges…), et accompagner les travaux autant que possible. Paul-André Besombes explicite : « À l’issue de visites effectuées avec les architectes des Bâtiments de France, nous sélectionnons les constructions les plus anciennes et les plus complexes — qui ont connu différentes phases de construction —, pour lesquelles nous manifestons notre intérêt auprès de l’équipe de Rennes Centre ancien. Le diagnostic est alors formalisé, et c’est à ce moment-là que l’INRAP peut être amené à réaliser une opération d’archéologie du bâti, et plus précisément une étude d’élévation. Cette analyse permet de reconstituer l’évolution des immeubles et d’évaluer leurs différentes utilisations et transformations. Nous avons déjà fait réaliser plusieurs études de ce type, mais elles ont surtout concerné des édifices collectifs. Aujourd’hui, dans un souci d’équilibre et dans le cadre du PSMV, nous souhaitons axer notre diagnostic sur le bâti civil, occupé par des particuliers ».

Les enjeux de l’étude archéologique

C’est en suivant ce cheminement que l’INRAP a été sollicité pour le diagnostic de deux immeubles situés au 8 rue Saint-Yves et aux 25-27 rue de Penhoët. Pourquoi ces adresses en particulier ? Elen Esnault raconte : « Lorsqu’il reçoit un permis de construire ou de démolir, la DRAC analyse l’intérêt du site concerné ainsi que les menaces qui guettent l’intervention envisagée (démolition, altération des vestiges…). Les bâtiments de la rue Saint-Yves et de la rue de Penhoët ont été évalués, et il en est ressorti qu’ils avaient été érigés en respectant des modes constructifs spécifiques ». Des modes constructifs qui ne demandent qu’à être explorés puis documentés et archivés, pour que les prochaines générations puissent comprendre et suivre leur évolution.

Charge à l’INRAP, donc, de prouver la présence d’éléments représentatifs de leur époque dans ces deux immeubles. Pour cela, explique Elen Esnault, l’équipe procédera à un diagnostic archéologique de l’ossature mais également des espaces extérieurs (fonds de cour, façades…). « Les structures principales (porteuses) seront analysées pour valider s’il n’y a eu qu’une seule ou plusieurs étapes de construction. Ensuite, nous pourrons dater les bois grâce à la dendrochronologie ». Une mission qui implique des archéologues chevronnés, ainsi que des historiens et plusieurs autres spécialistes, selon la complexité du chantier.

Des interventions selon l’ampleur de la réhabilitation et l’intérêt de l’édifice

Pour l’instant, peu d’immeubles destinés à l’habitation ont fait l’objet d’une étude d’élévation. D’ailleurs, Elen Esnault remarque que l’archéologie du bâti est une discipline récente, qui se met en œuvre petit à petit. « Si, auparavant, les études de sites étaient effectuées par des architectes, on prend progressivement conscience du fait que le rôle des archéologues est complémentaire. Car ils sont en mesure de préciser plus finement les différentes phases de travaux, et même de les dater », énumère la spécialiste.

Toutefois, aujourd’hui encore, leur expertise n’est sollicitée que pour les bâtisses présentant un intérêt d’un point de vue patrimonial. Au 8 rue Saint-Yves, il s’agit d’un immeuble construit au début du XVIe siècle, dont les peintures murales ont été conservées et sont toujours en place. Aux 25-27 rue de Penhoët, l’intervention s’inscrit dans des procédures très lourdes. En effet, la DRAC avait initialement été sollicitée dans le cadre d’une déclaration d’utilité publique. Elle a donc adapté ses prescriptions aux spécificités de chacun de ces deux édifices, et les diagnostics permettront d’identifier leur vocation (habitation, commerce, industrie…) avec précision, sans entraver les efforts déjà fournis par différents corps de métiers.

Des actions menées dans l’intérêt collectif

Elen Esnault le rappelle également : le but de ces fouilles est de valoriser le patrimoine de la ville auprès des habitants et des visiteurs de passage. Sans pour autant dénaturer ni fragiliser les espaces sur lesquels nous intervenons, il importe en effet d’en prendre soin, et de les préserver tout en les améliorant. Et ce, pour les transmettre aux générations futures avec toujours autant de fierté et d’émerveillement !

À force de modifications et à défaut d’entretien, nombreux sont les bâtiments du centre ancien de Rennes à pâtir de l’humidité. Infiltrations, inondations, fragilisation des fondations, pourrissement du bois, apparition de champignons… Autant de pathologies à surveiller avec la plus grande attention et à éradiquer. État des lieux.

Si les immeubles à pans de bois nous renvoient sans cesse à la question de la sécurité incendie, celle de l’eau n’est jamais très loin. En effet, ces bâtisses craignent le feu autant que l’humidité. C’est pourquoi l’une de nos missions est de nous assurer qu’elles en soient protégées.

Les défauts initiaux

Manque d’entretien, interventions inappropriées, méconnaissance de l’architecture et de l’évolution des bâtiments dans leur environnement… Autant de lacunes que nous déplorons au fil de nos découvertes dans le centre historique rennais. Toutefois, il faut reconnaître que la stabilité de certaines bâtisses a toujours été incertaine, due à la fragilité des matériaux utilisés lors de la construction.

En outre, certains des bois mis en oeuvre sont de qualité secondaire et ont été enduits afin d’être protégés de l’eau de pluie. Des enduits pas toujours adaptés, notamment en façade, qui ont conduit à une rétention de l’humidité dans les structures et les maçonneries.

De même, les planchers bas des rez-de-chaussée, construits à hauteur de rue, subissent le ruissellement des eaux pluviales et sont sujets à des infiltrations. Aussi, lorsque les réseaux d’évacuation ne sont pas entretenus ou sont défectueux, les caves sont également inondées et les fondations s’en trouvent fragilisées.

Les couvertures ne sont pas en reste. Certaines ont été modifiées après leur construction : les toitures des maisons à pignons sur rue, par exemple, ont été altérées et, accessoirement, fragilisées. Cela a eu pour conséquence de les rendre particulièrement vulnérables vis-à-vis de l’humidité : pénétration de l’eau dans les combles et les structures, dégâts des eaux…

Des travaux inappropriés

Si les techniques de construction ont évolué, elles ne sont pas toujours adaptées aux immeubles du Centre ancien. En effet, certaines transformations partaient d’une bonne intention, mais elles n’ont pas toujours été réalisées dans le respect des matériaux, de la capacité et de la configuration initiale des bâtiments.

Avec l’arrivée des normes de confort moderne, des réseaux et des pièces d’eau (cuisine, salle de bain, WC) ont été aménagés dans les habitations qui, à l’origine, n’en étaient pas dotées. Lors de ces travaux, la structure des immeubles a parfois été relayée au second plan : on a notamment oublié que le bois ne supportait pas d’être recouvert de matériaux qui favorisent son pourrissement. C’est le cas avec le béton, le lino et les autres revêtements étanches.

Aussi, les évacuations d’eaux usées défectueuses et les réseaux d’eau, recouverts d’une chape de béton ou de carrelage, ont été rendus inaccessibles et invisibles. Il est souvent trop tard lorsqu’on détecte une fuite : elle a déjà dégradé l’ensemble du plancher en bois.

Ce problème de pourrissement des bois apparaît également lorsqu’on enduit les façades de ciment. Un matériau qui empêche la bonne aération des pans de bois, et retient l’humidité produite par l’activité humaine à l’intérieur des logements.

Enfin, l’eau de pluie peut s’infiltrer dans les bâtiments, fragilisant leur structure. Les points d’entrée peuvent être divers : appuis de fenêtre défectueux, couvertures fuyardes, chenaux encombrés de feuilles, descentes d’eau mal raccordées… Tous conduisent à un risque de pourrissement des bois.

Les dommages collatéraux

Toutes ces expositions à l’humidité entraînent des désordres structurels. Parmi les désagréments engendrés, on peut notamment mentionner :

• l’apparition de champignons sur les menuiseries et les boiseries, surtout dans les espaces sombres et mal ventilés comme les caves,
• la prolifération d’insectes lignivores (qui se nourrissent des bois humides),
• les infiltrations dans les chapes de béton et dans les murs, pouvant causer un risque d’incendie si l’eau atteint les circuits électriques,
• la dégradation des pieds de poteaux en bois et des fondations qui assurent le maintien des immeubles.

Des défauts qui mettent en péril l’équilibre des bâtiments — l’eau s’attaque aux éléments porteurs — auxquels il faut remédier. Le tout, en tenant compte des nouveaux impératifs et des normes d’habitabilité actuelles.

Les besoins de ces bâtiments

Il est donc urgent de réagir, de comprendre l’environnement dans lequel ces édifices ont été construits, et de les remodeler dans leur ensemble afin qu’ils soient :

• adaptés à leur époque,
• conformes aux normes d’habitabilité et de salubrité,
• sécurisés face aux risques d’incendie,
• protégés contre l’humidité grâce à des dispositifs d’aération et des matériaux adaptés en façade.

Tout cela dans le respect du Plan Local d’Urbanisme de la ville de Rennes — et du Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV). Car les bâtiments qui trônent fièrement au coeur de la capitale bretonne depuis plusieurs siècles ont tout intérêt à être préservés. Et ce, d’autant plus que les immeubles concernés par la deuxième opération de rénovation du Centre ancien abritent quelque 1 000 logements à réhabiliter !