Le diagnostic, pour prendre le pouls des bâtisses du centre ancien de Rennes
C’est une étape incontournable : le diagnostic des immeubles du centre ancien est l’occasion de faire le point sur l’histoire des bâtiments, leurs pathologies, et bien sûr les travaux à réaliser. Dans le cadre de notre Opération, c’est aussi accompagner les propriétaires dans les choix à opérer, offrir aux occupants un lieu de vie digne, habitable et conforme aux normes de sécurité, le tout en respectant le patrimoine architectural rennais. Des piliers essentiels, revus dans le détail par chacun des experts partenaires de l’Opération Rennes Centre ancien.
Piloté et préparé par le maître d’œuvre choisi par la copropriété, ce diagnostic est réalisé en lien avec notre responsable d’opération en charge de l’immeuble et nos partenaires : l’ABF-UDAP, le SDIS 35, le Service Santé Environnement de la ville de Rennes et l’ANAH. Les conclusions du diagnostic sont ensuite présentées aux copropriétaires par leur syndic et font l’objet d’un comité technique sur site. Lors de cette visite, tous les acteurs de l’Opération sont présents pour appréhender l’état de l’immeuble dans son ensemble, expliquer les travaux à effectuer, trouver des solutions pour faire coïncider sécurité, habitabilité et patrimoine.
Ausculter la structure des bâtiments
Les immeubles du centre ancien de Rennes ont traversé les siècles, accueillant au fil des décennies habitants et commerçants. Ces bâtisses ont fait l’objet de modifications qui ont souvent fragilisé leur structure. C’est le cas des divisions d’étages ou de combles en logements, avec l’ajout d’autant de sanitaires et de salles d’eau pesant sur l’ossature des bâtiments. Parfois, ce sont des choix d’aménagements impactant des éléments porteurs qui ont généré des désordres structurels : nouvelles fenêtres, découpe d’une poutre pour y installer des équipements dans un commerce, suppression des cheminées entre autres.
Par ailleurs, le bois est omniprésent dans ces bâtisses — y compris dans celles en pierre construites au XVIIIe, après le grand incendie de 1720. C’est d’ailleurs une caractéristique rennaise : le bois était un matériau moins coûteux que la pierre qu’il fallait acheminer, alors que la ressource abondait dans les forêts avoisinantes. Si le bois est un matériau durable et résistant, il nécessite un entretien et des enduits appropriés pour éviter l’installation de l’humidité. Car l’eau est la principale cause de sa dégradation.
Cave, cage d’escalier, logements, combles : l’architecte examine l’immeuble dans le détail pour identifier les risques structurels et les pathologies à traiter.
Assurer la sécurité incendie et la secourabilité des habitants
Avec un départ de feu tous les cinq jours à Rennes, la prévention des risques incendie et la secourabilité des occupants sont primordiaux. Ici, le SDIS 35 (le Service Départemental d’Incendie et de Secours d’Ille-et-Vilaine) s’attache à vérifier que chaque appartement soit accessible aux sapeurs-pompiers en cas d’intervention, mais aussi de la sécurité incendie des logements, commerces et parties communes — coupe-feu et évacuation des fumées notamment est bien respectée. Une étude qui porte jusqu’aux murs mitoyens avec d’autres immeubles, pour s’assurer de leur recoupement au feu et ainsi éviter la propagation de l’incendie à l’échelle d’un ilot ou ensemble d’immeubles. Le SDIS 35 s’assure enfin de la sécurité des garde-corps sur les fenêtres et dans les cages d’escalier, et de la conformité des réseaux gaz et électricité.
Lors de la visite de présentation du diagnostic, chacun de ces points est passé en revue, pour acter des travaux indispensables à réaliser, et proposer des solutions parfois sur mesure pour mêler prévention, sécurité et respect du patrimoine.
Examiner l’habitabilité des logements
Les divisions de logements existants ou de combles en plusieurs appartements, le manque d’entretien des parties privées et communes ont mené à l’émergence d’habitats indignes dans le centre ancien de Rennes. Surface habitable, hauteur de plafond, luminosité, sécurité, équipements sanitaires, qualité de l’air : autant de critères indispensables pour la vie quotidienne des occupants. Une mission confiée au Service Santé Environnement de la Ville de Rennes, qui valide la conformité des logements au règlement sanitaire départemental.
Là aussi, le Service Santé Environnement est présent au comité technique dédié au diagnostic pour étudier ces différents critères avec l’ANAH. Le plus souvent, ces visites se réalisent dans les parties communes des immeubles lorsqu’ils sont habités. Dans le cas où le maitre d’œuvre missionné par la copropriété aurait identifié des points à vérifier par le Service Santé Environnement, une visite complémentaire peut être organisée avec les propriétaires et les locataires. Ainsi, le diagnostic de l’immeuble peut être affiné, pour préciser les travaux à effectuer.
Préserver le patrimoine du centre ancien
Le périmètre de notre Opération est dédié au centre ancien de Rennes, où sont installées de nombreuses bâtisses séculaires, notamment des maisons à pans de bois. S’il a été envisagé avant les années 60 de raser certains de ces immeubles au profit de constructions contemporaines, le centre ancien est aujourd’hui préservé et protégé par un Site Patrimonial Remarquable. L’ABF, au sein de l’UDAP, a pour mission de faire le trait d’union entre le passé, le présent et le futur de l’histoire architecturale rennaise. Autrement dit, les choix opérés par l’ABF doivent respecter le patrimoine, tout en écrivant une nouvelle page dans l’histoire de chacun de ces bâtiments réhabilités. C’est par exemple ajouter un ascenseur dans une bâtisse du XVIIe pour faciliter son accessibilité, ou installer des dispositifs de sécurité pour assurer la secourabilité des logements.
Ainsi, l’ABF a pour mission de préciser dans le diagnostic les éléments patrimoniaux à conserver — des façades à la structure jusqu’aux toits, des escaliers aux menuiseries —, en les adaptant aux exigences des normes et au quotidien de ses habitants.
Faciliter le financement des travaux
Patrimoine, habitabilité, sécurité : le diagnostic partagé aux copropriétés fait état des travaux à réaliser pour réhabiliter l’immeuble concerné. Des travaux discutés avec les copropriétaires, au travers de leur syndic en lien avec le maitre d’œuvre missionné et le responsable d’opération dédié côté Rennes Centre ancien. Un indispensable triptyque qui aura à cœur d’avancer de concert pendant toute la durée du projet, et de réfléchir aux solutions les plus optimales pour limiter le budget à allouer à la réhabilitation. Ce diagnostic précise les travaux obligatoires pour obtenir les financements publics de l’ANAH et de Rennes Métropole. Des subventions qui prennent en charge au minimum 30% du montant des travaux, et au-delà selon la situation de chaque copropriétaire — ressources, conventionnement du logement notamment.
Ce diagnostic est un formidable outil : il permet de prendre le pouls du bâtiment, de découvrir son patrimoine et de le préserver, d’identifier les meilleures solutions pour le réhabiliter et d’accéder à des aides financières. Le tout, accompagné d’experts dans chacun de leur domaine, dans l’intérêt des propriétaires, des habitants et de l’histoire de Rennes.