L’entretien du bâti ancien : une action indispensable pour préserver le patrimoine

Le mois dernier, nous avons dédié un article à la rue Saint-Michel, au cœur du centre historique de Rennes. L’immeuble situé au numéro 20 est un projet emblématique de notre opération. Il illustre les conséquences d’un manque d’entretien et des impacts liés à des modifications, intervenues au fur et à mesure du temps, qui se sont révélées incompatibles avec le bâtiment d’origine.

Pour assurer la sécurité des habitants et pérenniser la structure de l’immeuble, aujourd’hui défaillante, une intervention sur l’ensemble de l’édifice est fondamentale. Retour sur les causes de ces déformations et les enjeux de cette réhabilitation.

Le 20 rue Saint-Michel : un projet représentatif

Constitué d’un niveau de cave, d’une cellule commerciale en rez-de-chaussée et de logements privés répartis sur 3 niveaux, cet immeuble du XVème siècle, modifié au XVIème siècle, est fidèle à l’architecture de l’époque.

Les appartements, en majorité loués par des tiers, sont rarement habités par leurs propriétaires. Face à un marché locatif en tension, le bâtiment a subi d’importantes interventions pour optimiser les capacités d’occupation : modification de la travée sud par une extension, coulage de chape béton, suppression de la cheminée située au rez-de-chaussée.

Ces transformations successives, pour la plupart incompatibles avec les principes constructifs de tels bâtiments, ont entraîné un basculement des cheminées entre le 20 et le 20bis, construits simultanément. Les changements opérés ont provoqué une inclinaison de 17cm — aussi appelée dévers —, observée entre les parties nord et sud de l’immeuble.

C’est en 2011, suite à la fracture d’une poutre porteuse, qu’un arrêté de péril est pris assorti d’habiter et d’exploiter, interdisant l’occupation des logements et du commerce. 

Face à l’inertie et au refus des copropriétaires pour engager une campagne de travaux, Territoires Publics acquiert à l’amiable l’immeuble dans le cadre d’arrêté préfectoral de déclaration d’utilité publique de restauration immobilière, pris en 2017.  

Une acquisition nécessaire pour la réhabilitation

Une phase de diagnostic est alors entamée par l’atelier d’architecture Le Garzic Architectes, le bureau d’études structures Forces Et Appuis et le cabinet Brocéliande Ingénierie pour les fluides et réseaux. Cette étude préalable permet de déterminer l’état général du bâtiment notamment la structure et les réseaux, et de vérifier l’habitabilité et la secourabilité du bâtiment.

Dans le cadre du Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV), l’immeuble est cartographié en “gris moyen”. Cela signifie que “la démolition, l’enlèvement ou l’altération sont interdits”. Les interventions portant sur la structure ou la répartition des volumes sont alors soumises à des conditions strictes et imposent de préserver une architecture en pans de bois, celle d’origine du bâtiment.

Les détériorations observées lors du diagnostic soulèvent le besoin d’intervenir sur la structure du bâtiment afin d’arrêter l’effet de basculement. Ce dévers est le résultat d’un ajout postérieur, qui correspond sur le plan actuel à la cage d’escalier et aux pièces d’eau des quatre logements situés côté rue. Les conclusions de l’étude préconisent la démolition de la travée sud au profit d’une reconstruction en filière sèche. D’un point de vue technique, seule l’utilisation de la brique permettrait de contreventer le dévers. Le permis sera déposé en septembre prochain.

Un chantier de longue haleine

Le 20 rue Saint-Michel est un projet emblématique de notre opération puisqu’il cumule les principaux désordres recensés sur le centre ancien de Rennes, nécessitant notre intervention : manque d’entretien sur le long terme, suppression d’éléments de structure et mise en œuvre de matériaux non conformes. Ces failles mises bout à bout ont eu d’importantes répercussions sur l’état général de l’édifice.

Le coût total des travaux est estimé entre 1.600.000€ HT et 1.900.000€ HT. Deux années complètes seront nécessaires pour réhabiliter les 450m2 de surface. Cette durée comprend notamment une phase de curage et de démolition, indispensable pour purger le bâtiment.

À l’issue, 5 logements et 1 cellule commerciale seront réhabilités, pour accueillir de nouveau des résidents et un commerçant dans cette rue pleine de vie. Les appartements remis sur le marché répondront aux normes de décence, de sécurité et de secourabilité pour assurer le confort des occupants.

Une vigilance indispensable 

Comme l’illustre le 20 rue Saint-Michel, l’absence d’entretien peut avoir des conséquences désastreuses sur le long terme et donner lieu à une fragilisation globale du bâti ancien. De la même manière, les interventions réalisées, sans considération des particularités de ces bâtisses, peuvent entraîner de lourds travaux de réhabilitation. En veillant régulièrement à l’état des maisons à pans de bois, des désordres structurels ou pathologies peuvent être constatés à temps pour être traités rapidement. Cette vigilance limitera le budget et la durée des rénovations.

Si chaque immeuble présente un caractère unique, l’enjeu reste toujours d’en assurer l’entretien, tout en respectant les spécificités architecturales du centre ancien. Et c’est là le cœur de notre mission !

Crédits photos : Cyril Folliot