Mois : avril 2021

Après le portrait d’Hélène Ribierre côté commerce, place à un autre membre de l’équipe : Karine Guégan, qui anime le dispositif OPAH RU (Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat – Renouvellement Urbain) et promeut les possibilités d’accompagnement auprès de  copropriétés privées.

Ce dispositif est régi par une convention OPAH-RU – volet copropriétés dégradées – signée le 13 juillet 2016 entre Rennes Métropole, l’Etat, l’Agence Nationale de l’Habitat (Anah) et la Ville de Rennes qui en est le Maître d’Ouvrage.

Karine Guégan intervient à l’échelle d’un logement (en diffus) ou d’une copropriété lorsque les propriétaires d’un immeuble du Centre Ancien de Rennes envisagent un projet de travaux. Dans le cas des copropriétés, cette démarche volontaire est souvent portée par le gestionnaire de syndic qui représente le syndicat des copropriétaires. Un interlocuteur de premier plan — car c’est lui qui suit le carnet d’entretien, échange avec les propriétaires lors des assemblées générales et a connaissance des éventuels besoins en travaux du bâtiment.

Faire le lien avec les syndics et les copropriétaires

Le syndic contacte Karine Guégan pour s’enquérir de l’éligibilité de la copropriété aux aides proposées par le dispositif OPAH-RU en vigueur sur le Centre Ancien de Rennes. Dans un premier temps, une visite sur site est programmée, au cours de laquelle une grille préconisée par l’Anah est complétée afin d’en déduire l’indice de dégradation du bâtiment.

Pour bien comprendre le fonctionnement de la copropriété, le gestionnaire complète parallèlement un questionnaire préétabli par Territoires Publics et fournit des éléments administratifs tels que la liste des propriétaires, les procès-verbaux des dernières Assemblées Générales, le nombre et l’usage des lots principaux qui composent la copropriété, etc.

Officialiser l’éligibilité des copropriétés

En effet, certains critères sont indispensables pour qu’un projet de réhabilitation de copropriété soit recevable à l’accompagnement OPAH-RU et donc aux subventions mobilisables auprès de l’Anah et de Rennes Métropole qui en sont les financeurs, à savoir :

• Être enregistrée au registre national des copropriétés ;
• Être localisée dans le périmètre défini par la convention OPAH-RU en vigueur ;
• Attester que le bâtiment est composé d’au moins 75 % de lots principaux à usage d’habitation.

Karine Guégan officialise alors l’éligibilité par courrier. Elle intervient ensuite lors d’une Assemblée Générale pour présenter la démarche d’accompagnement aux propriétaires. Elle souligne : « L’enjeu est de faire comprendre que les dispositifs d’aide ne sont possibles qu’à condition qu’un diagnostic complet du bâtiment soit réalisé par un maître d’œuvre ou un architecte de leur choix. Une adhésion au projet par la majorité simple est aussi nécessaire. Bien souvent, les propriétaires ne sont pas occupants et ne visualisent pas l’état de dégradation de leur bien. Par ailleurs, un diagnostic lié initialement à la rénovation de la toiture peut identifier un problème au niveau des caves. »

Enfin, le diagnostic OPAH-RU est un prérequis à toute aide financière ; une trame prédéfinie est proposée aux maîtres d’œuvre « Nous travaillons sur un projet global et cohérent. Les propriétaires sont parfois réticents face aux problèmes relevés par le diagnostic. Cependant, la réalisation de ces rénovations permet une réhabilitation complète de la structure, une sécurisation du bâti et une revalorisation du foncier. ».

Orchestrer l’Opération avec nos partenaires

Les partenaires de l’Opération s’assurent également de la conformité du projet, en lien avec les responsables d’opérations de Rennes Centre ancien — comme Karine Guégan. Ainsi, les différents acteurs engagés dans l’Opération (le service Habitat de Rennes Métropole, l’UDAP/ABF, le service Santé et Environnement de la ville de Rennes, le SDIS 35 et l’Anah locale…) participent à tous les comités.

L’instance « comité Technique » permet la présentation des diagnostics finalisés sur site et celle des « comités de Suivi de Projet » permet de débattre sur table de la cohérence des avant-projets. Ils ont lieu tous les mois en présence des partenaires et sont animés par Territoires Publics qui accompagnent et cadencent les étapes d’un projet.

Rencontrer chaque copropriétaire

Avant le vote des travaux par les copropriétaires en Assemblée Générale, Karine Guégan rencontre chacun d’entre eux, individuellement, pour évaluer notamment le montant des aides individuelles (complémentaires à l’aide au titre du Syndicat des Copropriétaires) mobilisables au regard de la situation de chacun.

Pour les propriétaires occupants, ces aides individuelles complémentaires sont fonction de leur niveau de ressources. Pour les propriétaires bailleurs de logement, elles sont possibles en contrepartie d’un conventionnement du montant de loyer pratiqué pendant une durée de 9 ans.

Ces rendez-vous avec chaque copropriétaires s’organisent généralement pendant l’établissement de l’avant-projet et le chiffrage par le maître d’œuvre. Karine Guégan peut alors faire des simulations pour que chacun ait connaissance de son reste à charge avant la réunion de validation du projet de réhabilitation.

Assurer un accompagnement global

Plusieurs types d’aides peuvent être attribuées par l’Anah et par Rennes Métropole pour financer les travaux des propriétaires et copropriétaires privés :

• – Une aide au Syndicat des Copropriétaires financée par l’Anah (30% du montant HT des travaux et des honoraires).
• – Des aides individuelles complémentaires financées par l’Anah et par Rennes Métropole, déterminées en fonction du statut du propriétaire (jusqu’à 60% pour les propriétaires bailleurs et jusqu’à 95% pour les propriétaires occupants) et des conditions d’obtention individuelles définies par la Convention OPAH-RU.

Une fois le procès-verbal établi et le vote approuvé par la majorité des copropriétaires, Karine Guégan transmet le dossier de demande de subventions à l’Anah. Celui-ci est pré-instruit et présenté lors d’une prochaine Commission Locale d’Amélioration de l’Habitat (CLAH) pour être statué.

Les montants des aides sont alors notifiés et réservés au projet de la copropriété pour une durée de 3 ans. Au besoin, le syndicat des copropriétaires peut demander une prorogation de 2 ans pour finir les travaux si cela est nécessaire.

Le versement d’avance, d’acomptes est possible et le solde des subventions est versé une fois les travaux terminés et réceptionnés.

« Même si nous ne sommes pas les financeurs, nous accompagnons les copropriétés dans la formalisation de leur demande de financement. Nous suivons le dossier du début à la fin, à la fois sur le plan technique, administratif et financier. Les propriétaires ont toujours le choix de se positionner sur ce projet global, mais très souvent c’est notre accompagnement à chaque étape du projet qui fait la différence. » 

Merci Karine pour ce temps d’échange !