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Le volet coercitif

Le volet coercitif

Nous avons à cœur de privilégier le dialogue avec nos interlocuteurs, qu’ils soient propriétaires, locataires ou syndics de copropriété : nous avons besoin de la collaboration et de la mobilisation de tous pour mener à bien ce grand projet urbain qu’est l’opération Rennes Centre ancien. Fin 2018, près des ⅔ des immeubles en cours dans l’opération ont bénéficié du volet incitatif de l’OPAH-RU.


Néanmoins, les situations de blocage ou de danger sont fréquentes dans certains secteurs du centre historique. Elles peuvent mener à l’utilisation d’outils coercitifs, tels que les procédures de Résorption de l’Habitat Insalubre (RHI), les Déclarations d’Utilité Publique de travaux (DUP ORI) ou les procédures publiques selon les risques identifiés : arrêté de péril, arrêté d’insalubrité…


À titre d’exemple, l’îlot Saint-Michel a nécessité le déploiement d’une DUP suite à l’incendie qui a ravagé les différents immeubles en juin 2010. Cette procédure était alors indispensable pour assurer la mise en sécurité du site et la déconstruction des bâtiments dangereux. Cette opération est unique en son genre, car elle a nécessité de reconstruire les immeubles dans un secteur sauvegardé, avec des contraintes patrimoniales importantes. En définitive, 80 % des acquisitions ont pu être réalisées à l’amiable, les 20% restant par voie d’expropriation.


Enfin, la SPLA Territoires Publics est parfois contrainte d’acquérir des immeubles ou des logements pour les remettre sur le marché, après réhabilitation. Certains projets spécifiques, comme celui de l’Impasse des Barrières, font appel aux missions d’aménageur de Territoires Publics pour engager des acquisitions foncières, réaménager le site et revendre les charges foncières pour produire des programmes neufs.


Nous menons, bien en amont de ces mesures coercitives, des actions fortes de sensibilisation et de prévention auprès des propriétaires privés et des habitants afin d’anticiper les situations à risque, et ainsi éviter la mise en œuvre de ces procédures.

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L'ilôt Saint-Michel incendié1/2
L'ilôt Saint-Michel incendié
Le 21 juin 2010, un incendie a dévasté 5 immeubles de la place et de la rue Saint-Michel en plein cœur du centre historique de Rennes. Ce sinistre a nécessité la sécurisation immédiate du site. Devant l’incapacité des propriétaires à s’organiser pour redonner vie à ce site, la Ville de Rennes via son aménageur, la SPLA Territoires Publics s'est substituée aux propriétaires défaillants pour engager les démolitions des immeubles et préparer la reconstruction du site. Cette substitution a pris la forme d’une procédure de Déclaration d'Utilité Publique motivée par la dangerosité du site. Les déconstructions sont intervenues de 2014 à 2015. Elles ont été ensuite bloquées car les copropriétés voisines devaient au préalable assurer leur auto-stabilité avant de poursuivre le chantier. Les travaux ont désormais redémarré et vont permettre au groupe Giboire, retenu après un concours très encadré, de livrer d'ici la fin de l'année 2021, un programme de construction neuve composé de 14 logements et d'une grande surface commerciale.
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9-11-11 bis rue Saint-Georges2/2
9-11-11 bis rue Saint-Georges
Cet ensemble immobilier composé de 5 immeubles a fait l'objet en 2012 d'une procédure de Résorption de l'Habitat Insalubre (RHI). L'objectif premier était de mettre en sécurité les habitants par la prise d'arrêtés d'insalubrité et de péril compte tenu de l'état de dangerosité de ces bâtiments. Afin d'assurer le traitement de l'habitat indigne et dégradé de cet ensemble, la Ville de Rennes et la SPLA Territoires Publics ont procédé au rachat des immeubles. Une phase de démolition des bâtiments situés dans la cour a été engagée de 2015 à 2016. A ce jour, les immeubles sur rue font l'objet d'une restructuration lourde permettant à terme de créer 3 grands logements familiaux au lieu des 11 petits logements existants et une grande cellule commerciale. Ce programme ambitieux est mis en œuvre par Archipel Habitat. Il constitue une occasion rare de créer une offre de logements en locatif sociale en plein cœur du centre-ville historique !
<Le volet incitatif
La mission commerce>

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Le volet incitatif

Le volet incitatif

L’opération Rennes Centre ancien bénéficie depuis 2011 d’une OPAH-RU, une Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat Renouvellement Urbain. Au cœur des enjeux de l’opération Rennes Centre ancien, le volet sécurité, notamment incendie, est une spécificité rennaise.

L’OPAH-RU est le dispositif phare de l’opération Rennes Centre ancien. Il est le principal outil du « volet incitatif ». Son objectif est de soutenir les propriétaires et copropriétaires privés dans la réhabilitation de leur logement et/ou de leur immeuble en les accompagnant sur le volet technique (travaux), financier (mobilisation de subventions publiques) et administratif. Par le biais de l’OPAH-RU, nous œuvrons également à sensibiliser les habitants et les propriétaires aux risques structurels, sanitaires ou d’incendies.

Pour les propriétaires (occupants ou bailleurs) privés, cette OPAH-RU est une véritable opportunité : celle de bénéficier d’un accompagnement global, dans la durée par le biais d’une équipe dédiée. C’est aussi un dispositif financier incitatif par lequel sont mobilisées des aides et subventions pour les travaux de réhabilitation, les diagnostics préalables ainsi que l’ensemble des prestations d’étude et de maîtrise d’œuvre. Au total, les subventions accordées par l’ANAH et Rennes Métropole peuvent représenter jusqu’à 60% du montant total des travaux et honoraires HT pour les propriétaires bailleurs et 95% pour les propriétaires occupants.
Cette opération est l’une des opérations de requalification de l’habitat ancien les mieux dotées en financement public de l’Hexagone.


Condition principale pour bénéficier de l’OPAH-RU, l’immeuble doit être situé dans le périmètre de l’opération : il est délimité par le Palais Saint-Georges à l’est, le canal de l’Ille-et-Rance à l’ouest, le boulevard de la Liberté au sud et la rue de Saint-Malo au nord.

perimetre requalification immeubles 2023

<Contexte et enjeux
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La mission commerce

La mission commerce

L’opération Rennes Centre ancien intègre une mission commerce qui porte sur la requalification des pieds d’immeubles du centre-ville historique. Cette mission s’articule avec le Plan d’action Commerce Centre-Ville, adoptée en février 2016, et la stratégie définie dans le futur plan-guide de la Ville de Rennes. 
Dès 2021, le premier appel à projets s’engage pour remettre sur le marché les rez-de-chaussée commerciaux inscrits dans des immeubles requalifiés. 

 

En effet, la mission commerce a pour objectif de remettre sur le marché un certain nombre de commerces, acquis par la SPLA Territoires Publics dans le cadre d’opérations de réhabilitation d’immeubles dégradés.
L’aménageur Territoires Publics, au travers de son équipe dédiée, s’appuie sur ce patrimoine commercial afin d’accompagner et de faciliter l’implantation d’une nouvelle offre de commerces dans le centre ancien dans un souci de pérennité et de diversification de l’offre commerciale existante dans le centre-ville.

Une véritable boîte à outils a été constitué, dans laquelle la mission commerce peut mobiliser un dispositif de portage immobilier pour remettre des locaux vacants sur le marché, conserver la maîtrise des murs commerciaux sur le long terme et accompagner des activités ou des porteurs de projets plus fragiles économiquement (artisanat par exemple).
Une attention particulière est portée sur la vacance des rez-de-chaussée commerciaux, générée par les phases de travaux, avec le souci de déployer une stratégie d’animation de ces vitrines vacantes car les commerces sont aussi des lieux de vie, d’échanges et d’attractivité pour le centre historique de Rennes.

 

L’ensemble des actions de la mission commerce sont menées en étroite collaboration avec les services Commerce de Rennes Métropole et de la Ville de Rennes, que nous comptons parmi nos partenaires dans le déploiement et la réussite de l’opération Rennes Centre ancien.

LES APPELS À PROJETS 

Appel à projets commerce 17 saint-georges

Les appels à projets permettent la remise sur le marché des locaux commerciaux acquis dans l’opération, grâce à :

  • Une expertise fine des projets
  • Un encadrement des étapes, de l’analyse des candidatures jusqu’à la signature d’un bail

L’opportunité pour chacun de s’implanter en centre-ville!

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Contexte et enjeux

Contexte et enjeux

Le Centre ancien est notre patrimoine à tous, Rennais de toujours ou de passage, locataires ou propriétaires, acteurs publics ou privés… Notre postulat de départ : préserver et sauvegarder l’habitat privé, c’est préserver notre patrimoine à tous et assurer la sécurité de ceux qui y vivent.

Dès 1970, la Ville de Rennes engage plusieurs opérations de réhabilitation successives sur les copropriétés privées du centre ancien. Elles ciblent des secteurs géographiques précis ou des types de travaux, tels que le ravalement de façade, la rénovation des cages d’escalier… En 1985, la Ville s’associe à l’État pour mettre en place un Secteur sauvegardé : il s’étend sur les deux tiers du périmètre du Centre ancien, soit environ 40 hectares, ville moyenâgeuse et ville classique comprises. L’objectif : protéger le patrimoine historique et remarquable du centre-ville.

Entre 2007 et 2010, le centre-ville de Rennes est confronté à une recrudescence de situations dangereuses, parfois dramatiques pour ses habitants. En effet, les situations de péril sur les immeubles se multiplient (effondrement partiel de structure de bâtiments, de cheminées, de planchers…), associées à la survenue d’incendie tel que celui de la rue d’Orléans, de l’îlot Visitation ou encore de l’îlot Saint-Michel. Entre temps, en 2009, le rapport Tattier tire la sonnette d’alarme : près de la moitié des 1 600 immeubles du centre ancien sont dégradés.

Depuis 2011, l’opération Centre ancien a permis de réhabiliter 243 immeubles, soit environ 2 000 logements et 200 locaux à usage commercial : 60% par grâce aux outils incitatifs, et 40% par le biais d’outils coercitifs.

Plusieurs phases de ce grand projet de requalification se succèdent 

2011-2016 : l'opération Rennes Centre ancien, phase 1

Les élus prennent aussitôt la mesure de la situation : en 2011, l’opération Rennes Centre ancien est initiée par la Ville de Rennes pour une période de 5 ans. Elle est confiée à Territoires Publics, qui mobilise une équipe dédiée pour répondre à ces enjeux. Soutenue financièrement par la Ville, la Métropole et l’État, ce grand projet s’appuie sur une concession d’aménagement et sur une OPAH-RU (Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat de Renouvellement Urbain), renouvelée en 2016 pour une durée de 7 ans.

L’opération Rennes Centre ancien fait aujourd’hui référence à l’échelle nationale.
En 2016, au terme de la 1ère phase de l’opération, 68 M€ de travaux avaient été réalisés pour 150 immeubles réhabilités, soit

1 500 logements.
Pour mener ces travaux, les copropriétés et les copropriétaires ont été accompagnés : 182 dossiers de subventions ont été déposés, permettant de mobiliser 25 M€ de financements de l’ANAH et de Rennes Métropole.
 
Cette 1ère phase d’opération a permis de répondre aux enjeux suivants :
 
 

2016-2023 : des ambitions renouvelées et de nouveaux sujets

En 2016, forte des résultats de cette première étape, l’opération Rennes Centre ancien entre dans un nouveau cycle de 7 ans. Pour 2023, de nouvelles ambitions ont été formulées et la confiance des partenaires renouvelée. Le défi ? 150 copropriétés et plus de 1 000 logements à restaurer mais également deux nouvelles missions :

– déployer des interventions en faveur de la redynamisation du commerce dans cette opération de requalification

– et mettre en œuvre une démarche de prévention pour éviter la dégradation des copropriétés.

2023-2030 : poursuivre & renforcer nos actions pour :

  • Réhabiliter les immeubles dégradés et préserver leur valeur patrimoniale ;
  • Lutter contre l’habitat indigne, veiller à la sécurité des personnes et des biens
  • Optimiser la performance énergétique des bâtiments anciens
  • Créer une diversification de l’offre de logements en accompagnant les propriétaires occupants et en développant un parc locatif abordable financièrement ;
  • Améliorer la fonction résidentielle des immeubles en restaurant le fonctionnement pérenne des copropriétés
  • Conforter l’attractivité du centre ancien en maintenant et en diversifiant l’offre commerciale.
<Histoire
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Histoire

Histoire
Sur ce territoire qui ne se nomme pas encore Rennes, les premiers habitants se sont installés au nord de la Vilaine il y a plus de 2 000 ans. À l’époque gallo-romaine, notre ville est alors baptisée Condate — qui signifie « confluent ». C’est au XVIe siècle que Rennes devient la capitale de la Bretagne : progressivement, la ville prospère, s’étend et accueille la bourgeoisie et l’élite bretonne. Le Parlement, bâtiment emblématique de Rennes, est construit entre 1618 et 1655.

La ville moyenâgeuse fait ainsi place à la « ville nouvelle » puis à la « ville neuve ». Plus tard, des quartiers résidentiels sont construits et des travaux d’embellissement sont initiés. Mais un évènement majeur reconfigure la ville de Rennes : l’incendie de 1720. 

Le centre ancien mêle aujourd’hui ces vestiges du passé et les choix architecturaux arbitrés pour reconstruire la ville. Il fait l’objet depuis 1985 d’un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) pour préserver et réhabiliter son patrimoine historique.

chronologie

1720
1720
Le grand incendie de 1720 a marqué l’histoire et le patrimoine architectural de la ville de Rennes. Les incendies sont alors fréquents ; un dicton populaire dit d’ailleurs : « à Rennes, rien ne prend sauf le feu ». On raconte qu’un menuisier ivre aurait mis le feu à sa boutique dans la nuit du 21 décembre rue Tristain — aujourd’hui rue de l’Horloge. L’incendie de 1720 a ravagé le centre historique : il a détruit 27 rues, 5 places publiques et 850 bâtiments du nord de la ville, alors entièrement construits en bois. La ville, anéantie, doit être reconstruite.
1720-1754
1720-1754
Le premier grand projet d’urbanisme est initié en 1726 et se poursuit jusqu’en 1754. Il remodèle la ville au-delà de la zone dévastée par l’incendie. Des bâtiments neufs voient le jour, sous le statut de la copropriété. On peut aujourd’hui observer les traces de ces constructions dans le périmètre sauvegardé : des immeubles aux façades maçonnées en pierre côté rue mais construits en structure bois sur les façades arrières, et des bâtiments restés intacts après l’incendie, construits en structures bois, dont les fondations sont parfois fragilisées par leur emprise au sol réduite et la qualité du sol.
1970-1979
1970-1979
L'Opération Rennes Centre ancien s'inscrit dans la continuité de plusieurs opérations de requalification partielle. Dès les années 1970, des interventions sur l'espace public et des campagnes de ravalement obligatoires sont menées par la Ville de Rennes.
1979
1979
En 1979 sera créée la première convention d'Opération programmée d'amélioration de l'habitat (OPAH) sur le centre ancien de Rennes, le début d'un long processus de requalification de l'habitat privé sur ce centre historique remarquable.
1985
1985
Le "secteur sauvegardé" de Rennes a été défini dès 1985. Il désigne, selon la loi qui les créa en 1962 (dite "loi Malraux"), une zone urbaine soumise à des règles particulières en raison de son « caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie d'un ensemble d'immeubles bâtis ou non ». Le périmètre du secteur sauvegardé de Rennes a depuis été élargi. Dans ce périmètre, il se substitue au PLU.
2009
2009
En 2009, le rapport Tattier, commandé par la Ville de Rennes, recense dans le centre ancien 660 immeubles dégradés concernés par des désordres de structure et de sécurité. La division en studios d'un certain nombre de logements les a rendu non secourables aux pompiers et de nombreuses parties communes en déshérence présentent des risques pour la sécurité. Le constat est sans appel, le centre ancien est en danger ; il faut désormais mettre en œuvre une intervention forte et globale.
2011
2011
C’est ainsi qu’en 2011, l’opération Rennes Centre ancien est créée dans l’objectif de réhabiliter le centre historique, de préserver son patrimoine, de lutter contre l’habitat indigne et d’assurer la sécurité de ses habitants. Au fil des projets, les immeubles sont requalifiés dans le respect des matériaux et savoir-faire d’origine, de leur architecture et de leur histoire. Les bâtiments sur lesquels nous intervenons sont parfois âgés de plus de 500 ans !
2016
2016
En 2016, forte de ses résultats encourageants (750 logements et 80 immeubles réhabilités), l'Opération Rennes Centre ancien entre dans une 2ème phase, engagée jusqu'à 2023. 150 immeubles doivent être réhabilités dans cette période, tandis que 35 immeubles bénéficieront d'un accompagnement préventif. Désormais, le volet commerce est également inclus dans l'opération et bénéficie d'un accompagnement spécifique.
2023
2023
L'opération de rénovation et d'aménagement du centre-ancien entre dans une 3e phase. Les objectifs de sauvegarde du patrimoine, de mise en sécurité des immeubles, de lutte contre l’insalubrité et le logement indigne seront poursuivis pour la période 2023 – 2030. Dans un périmètre légèrement élargi, les actions en faveur de l’amélioration énergétique et environnemental du bâti seront renforcées. Avec Rennes Centre Ancien III, la Ville fixe l'objectif quantitatif de réhabiliter une centaine d'immeubles, soit environ 600 logements sur la période 2023-2030. En parallèle, une concertation réglementaire est initiée auprès le vote du Conseil municipal du 5 décembre 2022, jusqu'au mois d'avril 2023. A l'issue de la concertation, le bilan et projet finalisé seront soumis à l'approbation des élus municipaux, probablement au printemps 2023.
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La place de la république1/3
La place de la république
Située entre l'ancienne ville haute et la ville basse, la place de la République marque le point d'union entre le centre ancien, bourgeois et commerçant, et la ville plus populaire des faubourgs du sud, auparavant séparés par la Vilaine aujourd'hui recouverte à cet endroit. La place de la République a été construite sur un emplacement occupé dans sa partie sud par la Vilaine jusqu'en 1844. On la franchissait par le Pont Neuf auprès duquel s'élevait un ancien hôtel rennais, la Corne de Cerf.
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L'achitecture à colombage2/3
L'achitecture à colombage
Le centre ancien de Rennes est remarquable à plus d'un titre et notamment par ses bâtisses à pans de bois ou "maisons à colombage" qui évoquent la ville d'avant, la ville médiévale, celle qui n'avait pas encore connu les ravages de l'incendie de 1720. Les maisons à pans de bois sont pourtant un type de construction utilisé du Moyen-âge jusqu'au XIXème siècle. Une bâtisse à pans de bois se compose notamment de poutres, qui forment la charpente des murs et proviennent des grandes forêts bretonnes dont certaines sont situées à l'orée de la ville. Autres composants essentiels de ces maisons : la terre pour les murs et l’argile, mélangé avec de la paille, pour composer le torchis, autre matière première des maisons à pans-de-bois. Dès le XVIIème siècle, pour éviter la dégradation de ces façades et offrir un aspect plus "luxueux", nombre de maisons à pans de bois ont été enduites. Rennes est la ville de Bretagne qui compte le plus de maisons à pans de bois : 286 au total !
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Le vieux Rennes3/3
Le vieux Rennes
Rennes a été fondée au IIe siècle av. JC, par la tribu celte des Redones. Elle s'appelait alors du nom gaulois Kendaith (confluence) romanisé en Condate. Ses remparts originels sont créés au IIIe siècle. Rennes devient une des principales villes de Bretagne au IXe siècle. Au XVe siècle, alors qu'elle fait partie du Duché de Bretagne, deux enceintes successives viendront agrandir la ville.
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