Mois : janvier 2021

Le Service Santé Environnement de la Ville de Rennes œuvre au quotidien pour lutter contre l’habitat indigne. Un précieux partenaire pour notre Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat Renouvellement Urbain (OPAH-RU). Tour d’horizon avec Françoise Boissel, responsable adjointe du Service — merci à elle !

Tout commence en 2008 avec le « Rapport Tattier », qui tire la sonnette d’alarme : 600 des 1 600 immeubles du centre ancien sont dégradés, dont 300 dans un état préoccupant. C’est dans ce contexte de prise de conscience collective que la Ville de Rennes déploie sa première OPAH-RU. Ce projet d’envergure, initié en 2010 et animé par Territoires Publics, est actuellement dans sa deuxième phase, pour la période 2016-2021.

Le Service Santé Environnement s’assure quant à lui du respect des différents critères d’habitabilité des logements. Ces normes sanitaires, définies par le règlement sanitaire départemental, permettent d’identifier les cas de logements insalubres et de trouver, le cas échéant, des solutions et des financements.

Visites des logements : les différents cas de figure

En lien avec l’Opération Rennes Centre ancien, le Service Santé Environnement organise des visites systématiques d’immeubles présentant des signes de dégradation manifestes. Il intervient également à la demande des copropriétés qui souhaitent s’engager dans une démarche de préservation de l’habitat — car ils peuvent bénéficier de subventions publiques dans le cadre de travaux de réhabilitation de leurs logements.

Autre cas entraînant une visite : lorsqu’un propriétaire soumet, par le biais de son notaire, une Déclaration d’Intention d’Aliéner (plus connue sous l’acronyme DIA) pour la vente d’un bien immobilier inférieur à 15m2.

Quels critères de diagnostic ?

Lors de chaque visite, 19 critères de « non-conformités » sont observés, regroupés par famille. À savoir :

• L’habitabilité́ (surface, hauteur sous plafond, éclairement) ;
• Les équipements (gaz, électricité́ chauffage) ;
• L’air intérieur (ventilation, humidité́, moisissures) ;
• La sécurité́ (secourabilité et protection à la chute) ;
• Les équipements sanitaires (installations sanitaires et réseaux) ;
• L’entretien locatif/de la structure (parties privatives et communes).

S’il ne respecte pas les normes ou présente des défauts, le logement concerné peut être considéré comme indigne, voire insalubre. Le Service Départemental d’Incendie et de Secours (SDIS, aussi partenaire de l’Opération) peut également se prononcer dans un deuxième temps. Il se concentrera sur l’observation des conditions de désenfumage des immeubles et des accès de secours. Le SDIS propose d’ailleurs un guide de gestion de la prévention des risques d’incendie. Le Service Santé Environnement se concentre pour sa part sur les équipements sanitaires, les dispositifs de ventilation, la surface, la hauteur sous plafond et l’éclairement, ainsi que sur les risques sanitaires liés au bâti (plomb, amiante..).

Enfin, certains logements peuvent présenter des défauts ou non-conformités sans pour autant être déclarés comme inhabitables. Sur l’ensemble des visites réalisées en 2019, 17 % des biens visités dans le centre ancien présentaient un défaut sur le plan de l’habitabilité, contre 4 % pour le reste de la ville.

Les actions menées en réponse au diagnostic

Ce partenaire de Rennes Centre ancien, qui est un service de la mairie, agit également au nom du préfet en cas de procédure d’insalubrité. Les occupants n’ont pas toujours conscience de l’impact que leur logement peut avoir sur leur santé. En effet, un lieu d’habitation mal isolé, vétuste ou pas assez éclairé peut présenter des risques psychosociaux importants. La mise en place de ces visites a permis d’identifier des conditions d’habitation parfois déplorables.

Car au fil du temps, les bailleurs ont parfois eu recours à des reconfigurations, telles que la division d’espace, rendant les logements moins spacieux, voire non secourables. Certains aménagements sanitaires d’immeubles, non prévus pour accueillir ces types d’équipements, ont engendré d’importantes dégradations des structures.

Une fois le diagnostic établi, Françoise Boissel et ses collègues interviennent sur l’ensemble des étapes du projet de réhabilitation. Plus précisément :

• Les comités techniques mensuels sur le terrain : présentation des diagnostics des immeubles ;
• Les comités de suivi de l’avancement des projets ;
• Les groupes de suivi pour informer les élus locaux et arbitrer en cas de difficultés ;
• Jusqu’à la validation du respect des normes à la fin des travaux.

À l’issue de chaque visite, l’ensemble des données est mutualisé pour une meilleure traçabilité. Lorsque le logement est considéré comme « indigne », l’information est donc partagée avec d’autres organismes tels que la Caisse des Allocations Familiales (CAF) et l’Agence Départementale d’Information sur le Logement (ADIL). Il n’est alors plus éligible aux aides d’allocation logement. En l’absence de procédure, cette démarche permet d’inciter les propriétaires à engager les travaux de réhabilitation nécessaires. Les visites sont réalisées sur l’ensemble de la Ville de Rennes, mais le nombre de logements de petites surfaces reste concentré sur le centre ancien. À titre d’exemple, en 2019, 13 logements ont été repérés dans le centre ancien comme étant non conformes en termes de surface habitable, contre 3 pour le reste de la ville.

Des chiffres encourageants

Entre 2009 et 2010, en amont de la première OPAH-RU, 23 arrêtés préfectoraux « d’insalubrité » avaient été pris. Grâce au travail d’information et d’accompagnement, et à une réelle prise de conscience des différentes parties prenantes, 6 arrêtés seulement ont été pris entre 2014 et 2019. À noter qu’entre 2009 et 2019, 75 % des arrêtés visaient le centre ancien de Rennes.

Des chiffres prometteurs qui montrent que la réhabilitation du centre ancien peut conjuguer la préservation du patrimoine historique et l’amélioration des conditions de logement des Rennais. Le travail quotidien mené par le Service Santé Environnement a donc permis un assainissement du marché du petit logement. Françoise Boissel nous confie la fierté éprouvée lorsque leurs actions conduisent à la remise en état de plateau de logements, permettant ainsi d’assurer la sécurité des occupants et de rendre le quotidien de ses habitants plus agréable.

Un autre signe que l’ensemble des acteurs ont été sensibilisés à cette problématique est la proactivité constatée. Un avis préalable à une transaction immobilière est régulièrement demandé par les offices notariaux et agences immobilières au Service Santé Environnement, pour éviter toute mauvaise surprise. Des indicateurs plus qu’encourageants tant pour le Service Santé Environnement que pour notre Opération dans sa globalité !

Ils sont une petite dizaine à œuvrer au quotidien pour le centre ancien de Rennes. Des hommes et des femmes que vous croiserez peut-être si vous occupez l’un de ces immeubles historiques. Et que nous souhaitons vous présenter tour à tour, parce qu’ils le valent bien ! Nous ouvrons cette série d’articles avec Hélène Ribierre, Responsable d’Opérations commerce.

Un périmètre qui, comme son nom l’indique, englobe les commerces situés en rez-de-chaussée des immeubles à réhabiliter dans la réflexion globale de notre Opération. Cette mission portée par Hélène Ribierre a d’ailleurs été déployée lors de la dernière concession d’aménagement, en 2016 plus précisément — en lien avec le plan d’action commerce du centre-ville, initié la même année par la Ville de Rennes et Rennes Métropole.

Impulser une offre commerciale riche et variée

C’est le fil rouge de la mission commerce et de toutes les actions menées par Hélène Ribierre, en accord avec les services de la ville : offrir des opportunités à tous types de structures et d’activités. La finalité étant de diversifier ces commerces, qui participent à la vie et à l’animation des rues du centre ancien.

Les hermines Bonne Kozh, installées au pied d’une quinzaine d’immeubles du centre ancien, en sont d’ailleurs l’une des concrétisations. Car les rez-de-chaussée occupés par ces résidents d’un nouveau genre ont vocation à valoriser des espaces vacants, liés à la réhabilitation à venir ou en cours des immeubles,— alors qu’ils sont en voie de rénovation, pour être finalement occupés par des commerçants.

Réhabiliter les immeubles, de pied en cap

« Les commerces sont de véritables socles des bâtiments du centre-ville. Aussi, ils bénéficient de la même attention dans le cadre de notre Opération que le reste du bâti, et ce dès le diagnostic. », souligne Hélène Ribierre. Ainsi, la mission commerce visite ces locaux dès qu’une DIA est en cours pour informer les acquéreurs et les vendeurs sur les prescriptions du règlement d’urbanisme en vigueur, l’état des bâtiments, les autorisations nécessaires ainsi que les projets en cours, portés par la collectivité sur le secteur.

Certains commerces très dégradés font l’objet d’une acquisition par Territoires Publics, dont l’objectif est de réhabiliter le local en rez-de-chaussée — car c’est bien la réhabilitation globale de l’immeuble qui est visée. Des aménagements qui œuvrent à assurer la sécurité des occupants et à préserver le patrimoine historique. Ces locaux seront ensuite remis sur le marché, toujours en cohérence avec le plan d’action de la Ville de Rennes  et de Rennes Métropole.

Faire le lien avec les commerçants rennais

C’est un rôle crucial : « je suis une facilitatrice pour ces commerçants, tant pour leur activité que pour le volet patrimonial et technique ». Hélène Ribierre est le relai d’information auprès des porteurs de projets, des notaires et des agents immobiliers — et sait les conseiller grâce aux visites préalables, au diagnostic de l’immeuble s’il est lancé, et aux précieux PSMV (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur du patrimoine) et PLU (Plan Local d’Urbanisme) qui édictent tous deux, sur des secteurs identifiés les règles en matière d’urbanisme et de travaux.

Une mission qu’elle anime naturellement, car Hélène Ribierre a été elle-même commerçante avant de bifurquer vers l’immobilier commercial il y a une dizaine d’années. Deux domaines qu’elle combine aujourd’hui, au sein de notre équipe Rennes Centre ancien, depuis plus de trois ans. Et il y a fort à parier que vous la rencontrerez (si ce n’est déjà fait) dans les rues du centre ancien de Rennes !